Bei der Suche nach einer neuen Wohnung werden Sie häufig auf den Begriff „Warmmiete“ stoßen. Doch was genau bedeutet dieser Begriff und welche Kosten sind darin enthalten? In diesem Artikel erfahren Sie alles Wissenswerte rund um das Thema Warmmiete und wie sie sich zusammensetzt.
Definition von Warmmiete
Um die verschiedenen Aspekte der Warmmiete zu verstehen, ist es zunächst wichtig, den Begriff und seinen Unterschied zur Kaltmiete zu kennen. Die Warmmiete bezeichnet die Gesamtmiete, die ein Mieter monatlich für seine Wohnung bezahlen muss. Diese setzt sich aus der Grundmiete, auch Kaltmiete genannt, und den Nebenkosten zusammen.
Kaltmiete und Nebenkosten
Die Kaltmiete bezieht sich ausschließlich auf die Nutzung des Wohnraums und bildet die Basis für die Berechnung der Warmmiete. Hinzu kommen noch die Nebenkosten, auch Betriebskosten genannt, welche man als Mieter tragen muss. Hierbei handelt es sich um jene Ausgaben, die regelmäßig anfallen und vom Vermieter auf die Mieter umgelegt werden können. Man spricht dabei auch von einer Umlagefähigkeit.
Zusammensetzung der Nebenkosten
Nicht alle Nebenkosten sind in der Warmmiete enthalten. Man unterscheidet zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Nebenkosten. Welche Kosten im Einzelfall vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden können, ist durch die Betriebskostenverordnung (BetrKV) geregelt. Im Folgenden geben wir Ihnen einen Überblick über die häufigsten Nebenkosten und deren Umlagefähigkeit.
Umlagefähige Nebenkosten
Zu den umlagefähigen Nebenkosten, die in der Warmmiete enthalten sein sollten, zählen unter anderem:
- Heizkosten (Heizung, zentrale Warmwasserversorgung)
- Wasser- und Abwasserkosten
- Grundsteuer
- Aufwendungen für den Hausmeister oder Hauswart
- Reinigung von Treppenhaus, Fahrstuhl und sonstigen Gemeinschaftsflächen
- Müllbeseitigung und Straßenreinigung
- Gebäudeversicherungen (Feuer-, Leitungswasser- und Sturmversicherung)
- Kosten für die Gartenpflege
- Kosten für einen Schornsteinfeger
- Ausgaben für Beleuchtung in den öffentlich zugänglichen Räumen
- Kosten für den Betrieb eines Aufzugs
Die genauen Beträge der einzelnen Posten variieren je nach Wohnung, Verbrauch und Region.
Nicht umlagefähige Nebenkosten
Es gibt auch Nebenkosten, die der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen darf und somit nicht Bestandteil der Warmmiete sind:
- Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten der Wohnung
- Verwaltungskosten des Vermieters (bspw. Kosten für eigene Büroausstattung)
- Kosten für einen eventuellen Hausverwalter
- Bau- und Renovierungskosten am Gebäude
Heizkosten in der Warmmiete
Einer der größten Posten der Nebenkosten sind die Heizkosten. Diese müssen vom Vermieter zwingend in der Warmmiete enthalten sein, sofern es sich um eine Zentralheizung handelt. Die Abrechnung der Heizkosten ist dabei gesetzlich vorgeschrieben: mindestens 50 Prozent der Kosten müssen nach dem tatsächlichen Verbrauch des Mieters berechnet werden, maximal 50 Prozent können pauschal anhand der Wohnfläche umgelegt werden.
Umlage von Heizkosten bei dezentraler Warmwasserversorgung
Nicht immer ist die Warmwasserversorgung in einer Wohnung zentral organisiert. Bei einer dezentralen Warmwasseraufbereitung durch Elektroboiler oder Durchlauferhitzer fallen keine Heizkosten im klassischen Sinne an. In diesem Fall trägt der Mieter die Kosten für die Bereitstellung von Warmwasser direkt über seinen individuellen Stromverbrauch, welcher separat abgerechnet wird.
Nebenkostenabrechnung und Vorauszahlungen
Die tatsächlichen Kosten für die einzelnen Nebenkosten sind jährlich schwankend. Daher zahlen Mieter eine monatliche Nebenkostenvorauszahlung zusammen mit der Kaltmiete an den Vermieter. Diese Vorauszahlung wird auf Grundlage eines Schätzwertes oder einer vorherigen Abrechnungsperiode berechnet. Auf Basis der jährlichen Nebenkostenabrechnung erfolgt dann nachträglich entweder eine Rückzahlung von zu viel gezahlten Beträgen oder eine Nachforderung bei einer Unterdeckung.
Rechte des Mieters bei der Nebenkostenabrechnung
Mieter haben das Recht, Einsicht in die Belege der Nebenkostenabrechnung zu nehmen und diese auf Richtigkeit zu überprüfen. Bei Unklarheiten oder Beanstandungen sollte der Mieter innerhalb der vorgegebenen Frist Widerspruch einlegen.
Zusammenfassung zum Thema Warmmiete
Im Wesentlichen besteht die Warmmiete aus der Kaltmiete sowie den umlagefähigen Nebenkosten, zu denen unter anderem Heizkosten, Wasser- und Abwasserkosten sowie Gebäudeversicherungen zählen. Der Anteil an nicht umlagefähigen Nebenkosten, wie beispielsweise Instandhaltungskosten oder Verwaltungskosten, kann vom Vermieter nicht auf den Mieter abgewälzt werden. Die Höhe der Nebenkosten ist jedes Jahr Schwankungen unterworfen, weshalb Mieter monatliche Vorauszahlungen leisten müssen und die tatsächlichen Kosten jährlich im Rahmen der Nebenkostenabrechnung überprüft werden.
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