Die Erhöhung der Miete ist ein wesentlicher Bestandteil der Vermietung, denn bei einem längeren Mietverhältnis kann die Miete aufgrund von Inflation oder gestiegenen Betriebskosten nicht unverändert bleiben. Bevor jedoch eine Mieterhöhung vollzogen wird, sollten sowohl Vermieter als auch Mieter über die rechtlichen Rahmenbedingungen informiert sein.
Mietrechtliche Grundlagen für die Mieterhöhung
Damit eine Mieterhöhung rechtmäßig ist, müssen vier zentrale Punkte beachtet werden:
- Die Art der Wohnung (freifinanzierter Wohnraum oder geförderter Wohnraum)
- Art des Mietvertrags (freistehend oder an einen Index gebunden)
- Konditionen im Mietvertrag (z.B. Staffel-, Zeit- oder Kündigungsmietvertrag)
- Einhaltung gesetzlicher Regelungen und Fristen.
Sind diese Voraussetzungen erfüllt, können Vermieter und Mieter gemeinsame Entscheidungen in Bezug auf die Höhe der Mieterhöhung treffen.
Gesetzliche Möglichkeiten zur Mieterhöhung
Im Mietrecht gibt es drei mögliche Gründe für eine rechtssichere Mieterhöhung:
- Mieterhöhung nach § 558 BGB: Hierbei handelt es sich um die Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, die in der Regel alle drei Jahre durchgeführt werden darf.
- § 560 BGB erlaubt eine Erhöhung unter bestimmten Voraussetzungen bei variablem Mietvertrag oder Index-Mietverträgen.
- Die Mieterhöhung nach § 559 BGB ist möglich im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen, beispielsweise wenn der Vermieter Maßnahmen zum Energiesparen oder zur Verbesserung des Wohnwerts unternimmt.
Ortsübliche Vergleichsmiete: Wann liegt sie vor und wie wird sie ermittelt?
Grundlage für die Erhöhung nach § 558 BGB ist die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete.
Kriterien zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete
Diese bemisst sich an folgenden Faktoren:
- Lage der Mietwohnung
- Größe und Zuschnitt der Wohnung
- Ausstattung und Baujahr bzw. Zustand der Wohnung einmalig.
Ermittlungsmethoden der ortsüblichen Vergleichsmiete
Zur Ermittlung dieser gibt es mehrere Verfahren:
- Nutzung eines Mietspiegels
- Feststellung durch Sachverständigengutachten
- Benennung von vergleichbaren Wohnungen durch den Vermieter.
Nicht in allen Städten und Gemeinden existiert ein Mietspiegel, daher sollten Alternativen wie das Sachverständigengutachten oder der Vergleich mit anderen Mietwohnungen herangezogen werden. //
Die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung
Wurde die Erhöhung nach § 558 BGB anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete ermittelt, ist es notwendig, dass der Mieter seine Zustimmung zur Mieterhöhung schriftlich erklärt. Hierbei sollte eine angemessen Frist seitens des Vermieters gesetzt werden, etwa zwei bis drei Monate.
Lehnt der Mieter die Mieterhöhung ab, kann der Vermieter innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist beim zuständigen Amtsgericht eine Zustimmungsklage einreichen.
Sonderfall Modernisierung: Betriebskostenerhöhung
Bei einer Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen können zusätzlich zu der regulären Mietsteigerung auch Kosten für verbesserten Heizkomfort oder augenscheinliche Energieeinsparungen miteinberechnet werden.
Berechnung der Modernisierungsumlage
Dies liegt daran, weil der Gesetzgeber laut § 559 BGB Acht Prozent der jährlichen Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen darf. Dabei sollte jedoch beachtet werden, dass auch hierbei gewisse Grenzen gesetzt sind, um den Mieter nicht unzumutbar zu belasten.
Aufgepasst: Fehler in der Formulierung
Ein häufiger Grund für die unwirksame Erklärung einer Mieterhöhung ist eine fehlerhafte oder lückenhafte Begründung seitens des Vermieters. Daher sollten Vermieter stets sorgfältig darauf achten, das Schreiben so präzise wie möglich zu verfassen, inklusive genauer Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete und dem Verfahren, das zur Ermittlung derselben herangezogen wurde.
Des Weiteren sollten alle Informationen zum Wohnraum korrekt sein, insbesondere bei älteren Mietverträgen oder bei einem Vermieterwechsel sollte dies geprüft werden.
Beachtet man als Vermieter all die oben genannten Punkte, so steht einer rechtlich korrekten Durchführung der Mieterhöhung nichts mehr im Wege.
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