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Rechte und Pflichten der Mieter

Rechte und Pflichten der Mieter – und ihre Möglichkeiten im Streitfall

Paragraph und WaageMieter haben es oft nicht leicht und das komplizierte Mietrecht ist selten eine Hilfe dabei, Fragen zu klären, die mit ihren Pflichten und den Rechten ihres Vermieters zu tun haben. Was genau zu beachten ist, die dazu passenden Tipps und welche Möglichkeiten es im Zweifels- oder Streitfall gibt, wird in diesem Artikel behandelt.

Die wichtigsten Pflichten im Überblick

  • So selbstverständlich das auch klingen mag, ist eines der häufigsten Probleme bei Mietverhältnissen die Hauptpflicht eines jeden Mieters: Die monatliche Zahlung der Miete. Diese muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats bei dem Vermieter eingehen, sonst kann eine fristlose Kündigung die Konsequenz sein. Die Möglichkeit dazu erhält der Vermieter bei:
    • unvollständigen oder ausbleibenden Mietzahlungen mit einem Mietrückstand von mehr als einer Monatsmiete (also z.B. zwei Monate in Folge)
    • häufig unpünktlichen Zahlungen
    • langfristig angesammelte Rückstände über die Höhe zweier Monatsmieten hinaus

    Tipp: Daueraufträge können helfen, die Zahlungen pünktlicher vorzunehmen. Finanzielle Engpässe sollten dem Vermieter möglichst frühzeitig mitgeteilt werden, um rechtzeitig die Situation klären und eine Lösung finden zu können.

  • Die Mietkaution ist direkt zu Beginn des Mietverhältnisses fällig und darf nach deutschem Recht für Privatmieter nicht mehr als drei Monatsmieten betragen. Die Frist gilt dabei bis zum Ende des dritten Mietmonats, wird jedoch meist schon zum Zeitpunkt der Wohnungsübernahme gewünscht.
    Tipp: Wer mit dem Vermieter spricht, kann unter Umständen eine Ratenzahlung über die ersten drei Monate hinweg vereinbaren.

  • Auch entdeckte Mängel an der Wohnung sind sofort vom Mieter zu melden – Ist nämlich ersichtlich, dass sich der Schaden aufgrund einer verzögerten Reparatur zwischenzeitlich erhöht hat, kann eine Schadensersatzforderung die Folge sein. Die Chancen des Vermieters auf Erfolg vor Gericht sind dabei vergleichsweise hoch.
    Tipp: Eine schnelle Meldung ist vollkommen im Interesse des Mieters, da der Vermieter oftmals sogar für die Behebung der Mängel verantwortlich ist.

  • Mieter sind zur Einhaltung der Hausordnung verpflichtet, die zum Beispiel die Rücksichtnahme auf die Nachbarn hinsichtlich Lärmvermeidung und Nachtruhe beinhält. Jedoch können im Mietvertrag auch weitere Aufgaben wie die Müllentsorgung, das abwechselnde Reinigen des Hausflurs, das Schneeräumen oder auch das gelegentliche Rasenmähen festgelegt werden.
    Tipp: Diese Regeln sollten am besten vorher noch einmal besprochen werden, um eventuelle Unklarheiten zu bereinigen. Auch eine Rücksprache mit den Nachbarn oder der Hausverwaltung kann hilfreich sein, um diese Arbeiten gleichmäßig aufzuteilen.

  • Für übermäßigen Verschleiß oder gar mutwillige Beschädigungen muss der Mieter im Gegensatz zu üblicher Abnutzung und banalen Mängeln finanziell aufkommen, um diese beseitigen zu lassen. Notfalls kann der Vermieter dafür sogar die Kaution einbehalten, wenn das Mietverhältnis beendet ist.
    Tipp: Zurechtschneidbare selbstklebende Filzschoner gibt es relativ günstig in jedem Baumarkt. Diese können Möbel wie Boden beim Verschieben vor dem Verursachen von Riefen und Kratzern schützen.

  • MietwohnungenStehen Reparaturen, Nachmieter- oder Käuferbesichtigungen an, so hat der Vermieter das Recht die Wohnung zu betreten. Um den Mieter allerdings vor einem unangemessen kurzfristigen Besuch zu schützen, schreibt das Mietrecht eine Ankündigung einige Tage vor dem Termin vor. Über ein Recht auf sporadische Kontrollbesuche durch den Vermieter alle paar Jahre gibt es übrigens bislang kein eindeutiges Urteil.
    Tipp: Ist der Wunschtermin des Vermieters aus privaten oder beruflichen Gründen ungünstig, kann der Mieter von sich aus Ausweichtermine vorschlagen.

  • Das Renovieren vor dem Auszug ist nur dann mietvertraglich festlegbar, wenn die hierfür verwendeten Klauseln rechtsgültig sind – Dies setzt einen zumutbaren und nicht rein zeitabhängigen Rahmen voraus. Das heißt, wenn beispielsweise das Streichen der kompletten Wohnung alle zwei Jahre vorgeschrieben wird, ist diese Klausel nichtig. Allerdings gilt die Regel, dass die Wohnung in einem akzeptablen Zustand und mindestens besenrein übergeben wird. Mängel aus starkem Verschleiß wie von stark verfärbten Tapeten wegen des Rauchens in der Wohnung sind daher vom Mieter zu beheben.
    Tipp: Bestehen Unklarheiten darüber, welche Maßnahmen hierfür ergriffen werden müssen, macht es Sinn, mit dem Vermieter vorher darüber zu sprechen. Besteht der Wunsch, diese Nachbesserungen selbst vorzunehmen, muss dies sogar mit diesem geklärt werden. Im Zweifelsfall kann aber auch beispielsweise im Internet recherchiert oder nachgefragt werden, wie auf diesem Portal geschehen. In diesen Foren lassen sich übrigens alle möglichen Fragen an mehrere tausend andere Nutzer stellen, sodass oft eine brauchbare Antwort geliefert wird.

  • Es besteht eine sogenannte Beheizungspflicht, die zum Schutz der Wohnung vor Schäden wie Schimmel vorschreibt, dass die Wohnung dafür ausreichend geheizt wird. Für eventuelle, deshalb notwendige Reparaturen steht sonst nämlich der Mieter in der Haftung – auch bei Ausfall der Heizungsversorgung mit Fernwärme durch die Insolvenz eines eventuell liefernden Unternehmens.
    Tipp: Bestehen ernsthafte Zweifel über den entsprechenden Zustand der Wohnung, sollte der Vermieter informiert und nach Rücksprache ein geeignetes Handwerksunternehmen bzw. ein Gutachter mit der Überprüfung beauftragt werden.

  • Wenn ein Besucher über Nacht bleibt, ist dies bei Einhaltung der Hausordnung auch über mehrere Tage kein Problem. Sollte sich jedoch abzeichnen, dass dieser sich langfristig häuslich einrichtet, besteht für den Mieter eine Genehmigungspflicht über hinzukommende Mieter und Untermieter durch Vermieter – Ohne Erlaubnis kann dieser sonst eine fristlose Kündigung aussprechen, besonders wenn überhaupt keine Anfrage gestellt wurde.
    Tipp: Der Vermieter muss erhebliche Gründe für ein Ablehnen angeben.

  • Änderungen an der Wohnung sind grundsätzlich genehmigungspflichtig, sofern diese nicht geringfügig wie das Streichen der Wände sind. Dauerhafte Umbauten sollten daher unbedingt mit dem Vermieter besprochen werden, bevor beispielsweise ein Unternehmen beauftragt oder die Maßnahme selbst vorgenommen wird.
    Tipp: Je nach Aufwand einer Anpassung kann es ratsam sein, einen Plan für diese erstellen zu lassen. Vergleichbar mit einem Kostenvoranschlag kann diese Vorbereitung oftmals helfen, den Vermieter davon zu überzeugen.

Mehr über die Pflichten aus dem Mietvertrag für beide Beteiligten kann auch hier nachgelesen werden.

Welche Möglichkeiten gibt es im Streitfall?

MietvertragIst eine Situation bzw. Zuständigkeit unklar oder besteht sogar bereits ein ernstzunehmender Konflikt mit dem Vermieter, stehen dem Mieter verschiedene Optionen zur Verfügung: So kann er sich zum einen im Voraus informieren – Dafür kann er sich sowohl an eventuelle Fachkundige in seinem Freundes- und Bekanntenkreis wenden als auch im Internet recherchieren und beispielsweise in Rat gebenden Portalen nachfragen. Eine Rücksprache mit der Hausverwaltung oder eine Anfrage bei dem Deutschen Mieterbund kann sich ebenfalls empfehlen. Sind diese Maßnahmen nicht ausreichend, sollte über das Konsultieren eines Gutachters oder Anwalts nachgedacht werden. Gerade für letztere kann sich eine Mieter-Rechtschutzversicherung durchaus lohnen, die in der Regel nur wenige Euro monatlich kostet und neben Anwalts- und Gerichtskosten auch die vorangehende Beratung umfasst.


Bilder:
Abbildung 1: ©geralt – Pixabay.com (CC0 1.0)
Abbildung 2: ©Hans – Pixabay.com (CC0 1.0)
Abbildung 3: ©delphinmedia – Pixabay.com (CC0 1.0)

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