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Grundstücksbewertung – so finden Sie den Wert Ihres Grundstücks heraus

Wenn der Verkauf des eigenen Grundstücks geplant ist, ist es wichtig, den genauen Grundstückswert zu kennen. Doch wie läuft eine Grundstücksbewertung eigentlich ab? Welche Faktoren spielen bei der Bewertung eine Rolle? Braucht es immer einen Sachverständigen dazu oder kann man sein Grundstück auch selbst bewerten? Wie Sie den Wert Ihres Grundstückes ermitteln und worauf zu achten ist erfahren Sie hier im Artikel.

Was genau ist eine Grundstücksbewertung?

Eine Grundstücksbewertung ist in Deutschland ein geregeltes Verfahren, das dazu dient, den Verkehrs- oder Marktwert eines Grundstückes zu ermitteln. Die Richtlinien zur Grundstücksbewertung sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt. Bei Millionen von Grundstücksbesitzern in Deutschland ist es nötig, die Bewertung der einzelnen Grundstücke klar zu reglementieren.

Kann eine Grundstücks- und Immobilienbewertung jeder durchführen?

Für eine Grundstücks- oder Immobilienbewertung ist es in den allermeisten Fällen ratsam, einen Sachverständigen hinzuzuziehen. Die Experten in der Wertermittlung kommen meist aus den Bereichen Architektur, Bau- oder Vermessungswesen oder verfügen durch spezielle immobilienrechtliche Qualifikationen über die nötigen Kenntnisse. Wer sein Grundstück verkaufen möchte, ist also gut beraten, den Wert fachgerecht schätzen zu lassen. Es gibt sowohl freie als auch öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für die Wertermittlung. Diese können ganz leicht im IHK-Verzeichnis oder im Internet gefunden werden. Der sachverständige Gutachter muss einige wichtige Kriterien erfüllen. Er muss unabhängig und unparteiisch sein. Ist die Grundstücksbewertung Teil eines Gerichtsverfahrens ist ein öffentlich bestellter und vereidigter Gutachter der richtige Ansprechpartner.

Von welchen Faktoren hängt der Wert des Grundstücks ab?

Der Verkehrswert eines Grundstücks oder Haus hängt von vielen möglichen Einflussfaktoren ab. Unter dem Verkehrswert versteht man nach §194 des Baugesetzbuchs (BauGB):

„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Werteermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnlich oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre“

Die Hauptfaktoren, die den Grundstückswert beeinflussen sind die Größe, Lage und der Schnitt des Grundstücks. Einen ersten Anhaltspunkt bei der Grundstückbewertung liefert ein Blick auf die Bodenrichtwerte der jeweiligen Stadt oder Gemeinde. Die Bodenrichtwerte werden von Gutachtern ermittelt, die durch die Sammlung der Kaufpreise in bestimmten Gebieten eine Übersicht der jeweiligen Werte zusammenstellen und somit einen Vergleich zwischen verschiedenen Grundstücken erlaubt. Die Bodenrichtwerttabelle wird alle zwei Jahre aktualisiert. In der Regel liegt der Grundstückwert über dem Ergebnis, das anhand des reinen Bodenrichtwertes ermittelt wurde.

Die Bodenrichtwerte gelten für unbebaute Flächen. Doch Grundstück ist nicht gleich Grundstück. Jedes Grundstück weist individuelle Merkmale auf. Daher spielen neben dem Bodenrichtwert noch andere Faktoren eine große Rolle bei der Grundstücksbewertung. Die Art des Grundstücks liefert einen ersten Hinweis auf den Wert. Handelt es sich um ein Mietwohngrundstück oder ein Geschäftsgrundstück? Steht ein Einfamilienhaus auf dem Grundstück oder ist es für den Bau eines Zweifamilienhauses vorgesehen? Um welches Grundstück es sich genau handelt, spielt bei der Grundstücksbewertung eine große Rolle.

Ein weiterer Hauptfaktor ist die Lage des Grundstücks. Liegt das Grundstück in einer ruhigen Wohngegend oder am Rande eines Industriegebietes? Entscheidend ist natürlich die Grundstücksgröße. Größere Flächen sind natürlich in den allermeisten Fällen mehr wert als kleinere.

Der Schnitt eines Grundstücks darf auf keinen Fall als Faktor bei der Grundstücksbewertung vernachlässigt werden. Ganz im Gegenteil, der Schnitt kann ein entscheidendes Kriterium sein. Ungünstig geschnittene, zu schmale oder verwinkelte Abmessungen können eine deutliche Minderung im Wert bedeuten, da die Größe der nutzbaren Fläche nicht der Größe des tatsächlichen Grundstücks entspricht. Die Bebauung, auch die zukünftige, ist für eine eventuelle Kaufentscheidung elementar. Gemeindeflächen, die aus diversen Gründen nicht bebaubar sind und auch nicht in naher Zukunft als Bauland vorgesehen sind, haben einen viel geringeren Wert als solche, die im Rahmen eines ausgewiesenen Baugebiets liegen. Im Bebauungsplan werden auch spätere Hausmerkmale wie beispielsweise der Dachtyp oder die maximale Geschossanzahl eines Hauses festgelegt. Solche Faktoren können auf der Suche nach einer geeigneten Käuferzielgruppe eine entscheidende Rolle spielen.

Die Bodenverhältnisse und Topographie der Fläche sind weitere Faktoren, denen bei einer späteren Bebauung und Benutzung des Grundstücks eine tragende Funktion zukommt, daher werden diese Parameter auch zur Wertermittlung herangezogen. Ein Hanggrundstück wird durch seine Beschaffenheit und der geringeren Nutzfläche einen geringeren Verkaufspreis erzählen, als ein ebenes Grundstück. Sind eventuelle Altlasten im Boden zu finden, sinkt der Wert des Grundstücks ebenfalls. Schlussendlich ist der jeweilige Erschließungsgrad ein weiteres Kriterium der Bewertung. Ein vollerschlossenes Grundstück in einem Neubeugebiet ist selbstverständlich mehr wert als ein nicht erschlossenes Brachland.

Die verschiedenen Einflussfaktoren lassen sich in Mikro- und Makrofaktoren einteilen. Mikrofaktoren sind Bedingungen, die nur das Grundstück selbst betreffen. Die Ausrichtung, Lage oder die Bodenverhältnisse beispielsweise. Unter Makrofaktoren versteht man die Einflüsse, die sich auf die direkte Umgebung, in der das Grundstück liegt, beziehen. Darunter fällt sowohl die detaillierte Infrastruktur, wie beispielsweise die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, aber auch die generelle Struktur des Stadt- oder Gemeindeteils. Hierbei spielt auch die Beliebtheit einer Region eine ausschlaggebende Rolle. Eine hohe Nachfrage zieht in aller Regel auch höhere Bodenrichtwerte und somit höhere Grundstückspreise nach sich.

Wie wird ein Grundstück oder Immobilie genau bewertet?

In Deutschland gibt es drei normierte Verfahren, die zur Immobilien- und Grundstücksbewertung herangezogen werden.

Vergleichswertverfahren

Die Grundlage zur Bewertung im Vergleichswertverfahren bilden die Kaufpreise von Grundstücken, die dem zu bewertenden in ihrer Beschaffenheit sehr ähnlich sind (sogenannte Vergleichsgrundstücke). Dieses Verfahren wird vor allem bei der Bewertung von unbebauten Grundstücken herangezogen, da ein Vergleich hier natürlich wesentlich einfacher ist, als bei spezifisch bebauten Grundstücken.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren findet seine Anwendung in der Regel bei eigengenutzten Immobilien. Getrennt vom Bodenwert wird der Wert der Anlagen auf einem Grundstück ermittelt. Hier wird der Wert der Immobilie anhand der Herstellungskosten bemessen.

Das Ertragswertverfahren wird vor allem dann angewendet, wenn beispielsweise vermietete Immobilien im Zentrum einer Bewertung stehen. Hier spielt der Ertrag, der durch die Immobilie erzielt wird, eine entscheidende Rolle bei einer Kaufentscheidung zugunsten der Immobilie. Auch hier wird der Bodenwert getrennt über ein Vergleichswertverfahren berechnet.

Das Vergleichswertverfahren ist das Verfahren der Wahl, wenn es um unbebaute Flächen geht. Der einzige Grund, warum das Verfahren unter Umständen nicht eingesetzt werden kann, ist ein Mangel an Vergleichsobjekten.

Neben den normierten Verfahren zur Grundstücksbewertung gibt es noch eine Reihe an nicht normierten Verfahren. Diese werden bei Bewertungen herangezogen, bei denen Immobilien im Fokus stehen und orientieren sich vor allem an Modellen aus der Betriebswirtschaft.

Der Bebauungsplan – warum ist er bei der Grundstücksbewertung so wichtig?

Bei einem unbebauten Grundstück hängt der Wert stark davon ab, ob es für die Fläche einen Bebauungsplan gibt. Die Bebauungspläne der jeweiligen Gemeinden und Städte sind öffentlich einsehbar. In vielen Fällen können die Pläne auch online abgerufen werden. Grundstücke, die in einem Bebauungsplan vorgesehen sind, nennt man Bauerwartungsland. Diese sind um Vielfaches mehr wert, als Grundstücke, die noch nicht als Bauland ausgewiesen sind. Der Bebauungsplan gibt aber nicht nur generell die Erschließung von neuem Bauerwartungsland vor, sondern regelt unter Umständen auch sehr genau, in welcher Art und Weise ein Haus auf das Grundstück gebaut werden darf. Der Haustyp spielt bei einer späteren Immobilienbewertung eine große Rolle. Sind in einem Wohngebiet maximal zwei Geschosse zulässig, verringert sich automatisch die Gesamtfläche eines Hauses und somit auch eventuell sein Wert.

Bei einem Bauerwartungsland handelt es sich um ein Grundstück, für das eine Bebauung in den Plänen der Gemeinde in der Zukunft vorgesehen ist. Das Rohbauland ist noch nicht erschlossen, die Gemeinde plant aber mit einer späteren Bebauung. Bei einem Bauland handelt es sich um die wertvollste Art eines Grundstücks. Eine Bebauung ist hier auf ausgewiesenen Flächen ausdrücklich und in naher Zukunft vorgesehen. Die Grundstücke sind in aller Regel bereits voll erschlossen und die Trink-und Energieversorgung schon im Vorfeld gewährleistet.

Welche Möglichkeiten gibt es, um den Wert eines Grundstücks zu steigern?

Grundstücke, die bisher nicht offiziell im Bebauungsplan einer Gemeinde vorgesehen sind, sind im Allgemeinen weniger Wert als andere. Aus diesem Grund kann es sich lohnen, eine Bauvoranfrage an die zuständige Verwaltung zu stellen. Eine Bauvoranfrage kann klären, in wie weit zukünftige Baupläne baurechtlich umsetzbar sein werden oder ob eine bestimmte Nutzung der Fläche generell zulässig sein wird. Die Bauvoranfrage darf nicht verwechselt werden mit einer Baugenehmigung. Die amtlichen Auskünfte auf eine Bauvoranfrage sind jedoch für einen gewissen Zeitraum, der von Bundesland zu Bundesland verschieden ist, bindend. Der Verwaltungsbescheid auf die Bauanfrage hin, kann bei der Grundstückbewertung preissteigernd wirken. Je nach Ergebnis des Antrags kann ein Urteil über die zukünftige Nutzung des Grundstücks gefällt werden.

Wie werden bebaute Grundstücke bewertet?

Nicht immer geht es darum, unbebaute Grundstücke zu bewerten. In einem solchen Fall ist die Bewertung nicht allzu kompliziert. Wer eine unbebaute Fläche verkaufen möchte, der fährt in aller Regel mit dem Vergleichswertverfahren am besten. Doch wie sieht es aus, wenn ein bereits bebautes Grundstück bewertet werden soll? Je nach Art der Immobilien greifen hier entweder das Sachwert- oder Ertragswertverfahren. Der wohl häufigste Fall ist der Verkauf eines selbst genutzten Hauses auf dem eigenen Grund und Boden. Hier findet das Sachwertverfahren seine Verwendung. In die Bewertung fließen neben den Herstellungskosten des Hauses und dem Bodenwert noch andere Faktoren mit ein.

Wann ist eine Grundstücksbewertung notwendig?

Eine Grundstücksbewertung ist im Falle eines Kaufs oder Verkaufs kein Muss, sollte aber dennoch unbedingt vorab eingeholt werden. Wer den genauen Wert seines Grundstücks oder Immobilie kennt, kann viel sicherer verhandeln. Argumente, die zur Kaufpreisreduktion vorgebracht werden, können Sie mit soliden Gegenargumenten entgegentreten. Ein Gutachten ist auf jeden Fall in Gerichtsverfahren notwendig und müssen durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt werden. Scheidungsverfahren oder Erbschaftsangelegenheiten beispielsweise stützen sich in aller Regel auf gerichtsverwertbare Gutachten. Natürlich können Sie auch rein aus Interesse eine Bewertung Ihres Grundstückes durchführen lassen. Eine Grundstücksbewertung durch einen Sachverständigen ist hier nicht unbedingt nötig, aber ratsam.

Wie viel kostet ein Gutachten zur Bewertung und wie lange ist es gültig?

Die Höhe der Kosten für eine Grundstücks- und Immobilienbewertung unterliegen keiner Gebührenordnung und sind somit frei zwischen Gutachter und Auftraggeber verhandelbar. In aller Regel hängen die Kosten von derArt und Lage des Grundstückes und des damit verbundenen Aufwandes ab. Ein weiterer Kostenpunkt ist die Art des Gutachtens. Handelt es sich um ein Kurzgutachten oder ein detailliertes Gutachten? Kurzgutachten eigenen sich nicht für Gerichtsverhandlungen.

Schlussendlich hat der Verkehrswert einen Einfluss auf die Höhe der Kosten. Je höher der Verkehrswert, desto höher die Kosten für die Grundstücksbewertung.

In aller ersten Linie gilt die Wertermittlung für den Tag, an dem sie aufgestellt wurde. Es versteht sich von selbst, dass ein 5 Jahre altes Gutachten mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht mehr dem Jetzt-Wert entspricht. Als Daumenregel kann man davon ausgehen, dass die Wertermittlung, bei stabilen Verhältnissen am Markt, die nächsten 6 Monate nicht an Aussagekraft verlieren wird.

Holen Sie unbedingt eine Grundstücks- und Immobilienbewertung ein, bevor Sie ein Grundstück oder Immobilie verkaufen wollen. Eine Grundstücksbewertung ist ein Sachverhalt, der aufgrund seiner Komplexität eine fachliche Expertise erfordert. Je nach Art und Weise des erforderlichen Gutachtens fallen die Kosten aus. Wer den Grundstückswert rein aus Eigeninteresse erfahren möchte, der kann mit Hilfe des Bodenrichtwertes oder eines Vergleichsverfahrens selbst den ungefähren Wert ermitteln. Alles darüber hinaus gehört in fachkundige Hände.

Fotoquelle: www.shutterstock.com durch Neil Mitchell

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