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Modernisierung

Modernisierung

Unter dem Begriff Modernisierung werden im Mietrecht alle Maßnahmen zusammen gefasst, die von der Art her geeignet sind, den Wohnwert einer Immobilie steigern zu können. Auch können sie nachhaltige Einsparungen beim Verbrauch von Energie, Heizleistung und Wasser zur Folge haben. Kosten einer Modernisierung dürfen in der Bundesrepublik Deutschland auf der Basis der Bestimmungen des Paragrafen 559 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf die Mieten umgelegt werden. Dabei ist ein Maximum von elf Prozent der aufgewendeten Gelder für die Modernisierung pro Jahr als Umlage auf die Miete zulässig. Die zeitweise möglich Umlegung von 5,5 Prozent der Instandsetzungskosten ist heute rechtlich nicht mehr durchsetzbar.

Das macht die Abgrenzung zwischen Modernisierung und Instandsetzung so wichtig. Mit einer Modernisierung ist – wie bereits erwähnt – immer eine Verbesserung verbunden. Dazu im Gegensatz stehen die Instandsetzung und die Reparatur. Bei beiden handelt es sich lediglich um die Wiederherstellung der Möglichkeit, die Räume oder Anlagen vertragsgemäß nutzen zu können. Ein typisches Beispiel dafür sind marode Fenster, die durch neue ersetzt werden. Handelt es sich um baugleiche Fenster, stellt das eine Instandsetzung dar. Werden statt Kastendoppelfenstern moderne Isolierglasfenster, dann fällt dies in die Rubrik Modernisierung, weil sie Einsparungen bei der Beheizung mit sich bringen.

Eine Modernisierung muss dem Mieter spätestens zwei Monate vor Beginn schriftlich mitgeteilt werden. Darin ist sowohl der Umfang der Maßnahmen als auch die sich daraus ergebende Änderung der Miete konkret zu deklarieren. Ergibt sich durch eine solche Ankündigung einer Modernisierung eine Erhöhung der zu zahlenden Miete, wird dem Mieter ein besonderes Kündigungsrecht eingeräumt. Erfolgt kein Widerspruch, hat der Mieter die Maßnahmen zu dulden. Ein grundsätzliches Recht auf Mietminderung während der Zeit der Baumaßnahmen besteht nicht.


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