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Wohnungsbewertung: So erfahren Sie den Wert Ihrer Eigentumswohnung

Statistiken zufolge besitzt jeder siebte Haushalt in Deutschland eine Eigentumswohnung – rund 13 Prozent in Deutschland. Doch nicht immer ist es möglich oder gewünscht, diese auch zu behalten. Die Gründe, eine Wohnung zu verkaufen, können vielfältig sein. Aber: Welchen Verkehrswert hat Ihre Immobilie überhaupt? In den meisten Fällen sollten Sie den Wert Ihrer Wohnung professionell bestimmen lassen, um den bestmöglichen Preis für Ihr Eigentum zu erhalten. Vor dem Verkauf sollte daher eine Wohnungsbewertung stattfinden. Diese ist auf unterschiedlichen Wegen möglich und beinhaltet verschiedene Faktoren. Welche? Das erklären die folgenden Zeilen.

Wann lohnt sich eine Wohnungsbewertung?

Warum nicht einfach den Preis der Immobilie festlegen? Das fragt sich so mancher Laie, der seine Eigentumswohnung schnell auf den Markt bringen will. Diese Option steht natürlich jedem zur Verfügung. Doch ob dann Interessenten Ihre Wohnung wirklich kaufen wollen, bleibt fraglich. Denn, nur wenn der Marktwert der Wohnung auch mit dem aufgerufenen Verkaufspreis übereinstimmt, werden Interessenten zuschlagen wollen.

Der tatsächliche Marktwert wird vor allem von Angebot und Nachfrage bestimmt: Der potenzielle Käufer möchte am liebsten so wenig wie möglich bezahlen, Sie als Immobilienverkäufer jedoch einen besonders hohen Preis bekommen. Damit in dieser großen Spanne eine gemeinsame Basis gefunden wird, kann die Wohnungsbewertung zurate gezogen werden. Denn Sie wird aufgrund von sachlichen Argumenten erstellt und spiegelt den Verkehrswert einer Eigentumswohnung sehr gut wider. Mit ihr entsteht eine faire Verhandlungsbasis, die Käufer und Verkäufer genügend Spielraum überlässt.

Die Immobilienbewertung einer Wohnung sollte jedoch genau vorgenommen werden. Denn eine falsche Bewertung kostet nicht nur Zeit, sondern auch Geld: Ein zu hoch festgelegter Verkaufspreis schreckt Interessenten ab, ein zu niedrig angesetzter Wert lässt Sie beim Wohnungsverkauf Geld verlieren. Daher sollten Sie genau abwägen, ob Sie eine Wohnungsbewertung allein vornehmen oder sich einen Profi mit ins Boot holen.

Was ist meine Eigentumswohnung wert? Die Faktoren einer Wohnungsbewertung!

Wie bereits erwähnt, dienen faktische Argumente bei der Bewertung von Immobilien als Grundlage. Diese unterscheiden sich von Immobilie zu Immobilie und sind bei einer Eigentumswohnung anders als beispielsweise bei einem Haus. Bei der Wohnungsbewertung müssen folgende Faktoren beachtet werden:

Lage

Ob bei einer Wohnung oder bei einem Haus – die Lage ist immer der entscheidendste Faktor bei einer Bewertung. Denn davon hängt vor allem der Quadratmeterpreis für die Eigentumswohnung ab. Nicht nur von Ort zu Ort oder von Stadt zu Stadt variieren diese, auch von Stadtteil zu Stadtteil beispielsweise.

Experten unterscheiden hier zwischen der sogenannten Mikrolage und der Makrolage. Bei Ersterem spielt die unmittelbare Umgebung eine wichtige Rolle, wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen wollen. Hier stellen sich beispielsweise folgende Fragen:

Die Makrolage hingegen betrachtet die Region, in der die Wohnung gelegen ist – vor allem auch auf deren wirtschaftliche Faktoren hin. Hier werden beispielsweise folgende Fragen beantwortet:

Je positiver die Antworten sowohl bei der Mikrolage als auch bei der Makrolage ausfallen, desto besser ist das für Ihren Wohnungswert. Wer eine Eigentumswohnung in guter Lage kaufen will, muss einen entsprechenden Preis dafür zahlen.

Zustand

Ein weiterer Faktor ist der Zustand – nicht nur der, der Wohnung, sondern auch der Zustand des gesamten Hauses. Hier geht es vor allem um die baulichen Gegebenheiten: Welche Sanierungsarbeiten sind in naher Zukunft nötig? In welchem Zustand befinden sich Dach, Heizungsanlage, Fenster und Leitungen? All diese Faktoren des Hauses haben auch Einfluss auf die Wohnungsbewertung. Je besser die Konditionen, desto höher ist der Marktwert Ihrer Eigentumswohnung.

Architektur

Bei diesem Faktor geht es nicht nur um Barock, Renaissance oder Art déco – das Baujahr eines Hauses allein schon spielt bei der Wohnungsbewertung ebenfalls eine wichtige Rolle. Denn Neubauten und Wohnungen in gut erhaltenen Altbauten sind im Moment sehr gefragt. Je ausgefallener und anspruchsvoller die Architektur, desto höher die Bewertung. Aber auch das Stockwerk kann eine wichtige Rolle spielen, in der die Wohnung gelegen ist. Erdgeschosswohnungen werden meist im Wert niedriger angesetzt, da hier von einer höheren Einbruchsgefahr ausgegangen wird.

Wie viele Räume hat die Wohnung? Wie ist der Grundriss, wie sind die Zimmer angelegt? Das sind Fragen, die ebenfalls bei diesem Kriterium beantwortet werden müssen. Denn die gleiche Quadratmeterzahl kann in vielen verschiedenen Varianten verteilt werden – und ziehen unterschiedliche Interessenten hat. Der eine würde lieber ein großzügiges Loft kaufen, der andere sucht eine Wohnung mit kleinen und verwinkelten Räumen.

Ausstattung

Ist ein Balkon oder eine Terrasse vorhanden, wirkt sich das positiv auf die Bewertung der Immobilie aus. Diese Kriterien gehören ebenso zur Ausstattung, wie Fenster, Türen, Fußböden und die sanitären Anlagen. Eine hochwertige Küche kann den Verkaufspreis einer Wohnung schnell in die Höhe treiben. Fliesen oder Armaturen sind jedoch eher Geschmackssache und lassen sich selten objektiv bewerten.

Wichtiger bei der Wohnungsbewertung als Geschmack ist vielmehr der energetische Status. Wie sieht es mit Dämmung und Dichtigkeit der Fenster aus? Sind diese Faktoren in einem guten Zustand, wirkt sich das positiv auf den Wohnungswert aus. Nicht zuletzt sollte die Wohnung gepflegt und nicht abgewohnt oder sanierungsbedürftig erscheinen.

Gemeinschaftseigentum

Die Eigentumswohnung hat die Besonderheit, dass sie in einem Haus liegt, das dem sogenannten Sondereigentum zugeordnet wird. Der Eigentümer einer Wohnung erlangt bei diesen Immobilien nicht nur die Rechte an der Wohnung selbst, sondern auch Anteile am Gemeinschaftseigentum. Dazu gehören beispielsweise Fahrstühle, Treppenhäuser, Gemeinschaftsräume wie Keller, Waschraum und Garage.

Daher spielt auch der Zustand des Gemeinschaftseigentums eine wichtige Rolle bei der Wohnungsbewertung. Je gepflegter, attraktiver und moderner dessen Zustand, umso höher liegt der Wert der eigenen Immobilie. Ist die Eigentumswohnung selbst in einem wunderbaren Zustand, kann ein sanierungsbedürftiges Treppenhaus den Marktwert dennoch mindern.

Vermietungszustand

Der letzte Faktor einer Wohnungsbewertung widmet sich der Nutzung der Wohnung. Denn es ist ein Unterschied, ob Sie eine Wohnung verkaufen wollen, in der sie bisher selbst gelebt haben, die aber nun frei ist – oder ob das Objekt vermietet ist. Denn freie Wohnungen sind meist mehr wert als vermietete Immobilien, da sie sich einfacher verkaufen lassen. Hier ist die Anzahl der Interessenten größer, denn viele von ihnen suchen Eigentumswohnungen für sich selbst oder können so frei entscheiden, ob sie selbst einziehen oder vermieten wollen.

Eine bereits vermietete Wohnung bedeutet, dass der Immobilienkäufer sie nur als Kapitalanlage nutzen kann. Diese Interessentengruppe ist meist deutlich kleiner. Lediglich in wirtschaftlich schwachen Regionen ist eine vermietete Wohnung als Kapitalanlage manchmal von Vorteil, da sich hier schlechter neue Mieter finden lassen.

Möglichkeiten und Ansprechpartner: Wer nimmt eine Wohnungsbewertung vor?

Es sprechen also viele Gründe für eine Immobilienbewertung, wenn Sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen wollen. Im nächsten Schritt müssen Sie entscheiden, welche Wohnungsbewertung die richtige für Ihr Vorhaben ist. Denn hier gibt es mehrere Möglichkeiten, die alle ihre Vor- und Nachteile haben:

Die eigene Wohnung selbst bewerten

Es steht jedem Wohnungsinhaber frei, die Wohnungsbewertung der eigenen Immobilie selbst vorzunehmen. Denn diese Methode ist vollständig kostenlos, da Sie nur ein wenig Mühe und Zeit investieren müssen. Hierzu können die oben genannten Kriterien zurate gezogen werden. Der Vergleich von Immobilienanzeigen in Zeitung und Internet kann ebenfalls hilfreich sein. Der Nachteil dieser Variante ist die hohe Fehlerquote. Die selbst durchgeführte Wohnungsbewertung kann schnell unvollständig sein und der Preis damit nicht dem tatsächlichen Wert entsprechen. Bei dieser Wohnungsbewertung sparen Sie zwar Geld, aber können auch viel Geld verlieren.

Wohnungsbewertung online

Zahlreiche Internetseiten bieten eine Onlinewohnungsbewertung an. Auch dies ist eine Möglichkeit, den Preis von Wohnung oder Haus zu bestimmen. Der Vorteil ist auch hier der kostenlose Charakter. Es werden schnell Ergebnisse erzielt und die Daten können leicht in eine vorgefertigte Maske eingegeben werden. Der Zeitaufwand gegenüber der selbst durchgeführten Immobilienbewertung ist deutlich geringer.

Doch oft sind diese Bewertungen zum Verkaufen Ihrer Wohnung ungeeignete, da sie ungenau sind. Hier werden häufig zu wenig Daten abgefragt, Individualitäten selten berücksichtigt. Die Wohnungsbewertung im Internet sollte daher nicht die ausschließliche Option sein, kann aber eine gute erste Orientierung bieten.

Wohnungsbewertung durch den Immobilienmakler

Wollen Sie Ihre Wohnung professionell bewerten lassen, können Sie sich an einen Makler wenden. Dieser kennt die Besonderheiten des lokalen Immobilienmarktes, weiß um die Spezialitäten einer Eigentumswohnung und wird mit einer Vorortbesichtigung auch Genauigkeit in die Immobilienbewertung bringen. Immobilienmakler bieten ihre Analyse zudem oft auch kostenlos an. Sie lassen statistische Informationen ebenso in ihre Analyse einfließen, wie Erfahrungen und Marktkenntnisse. Zudem sind Richtlinien geboten, an die sich Immobilienmakler halten müssen.

Bei dieser Option erhalten Sie einen Experten an Ihrer Seite, der nicht nur mit den verschiedenen Bewertungsverfahren vertraut ist, sondern auch selbst an einem hohen Verkaufswert interessiert ist. Denn davon hängt letztendlich auch seine Provision ab. Doch Kaufinteressenten schreckt nicht selten eine Maklerbeteiligung ab, da hier auch auf den Käufer zusätzliche Kosten zukommen können. Die professionelle Betreuung ist jedoch so manchem beim Bewerten und Verkaufen von Haus und Wohnung wichtig.

Wohnungsbewertung durch den Gutachter

Die letzte Variante, um dem Preis einer Wohnung genau zu erfahren, ist die Immobilienbewertung durch einen Gutachter. Die Vorteile liegen hier in der Expertise, denn in diesem Fall wird die Wohnung fachmännisch und unter Gewichtung aller relevanten Kriterien bewertet. Die Immobilienbewertung des Gutachters hat auch juristisch Bestand.

In manchen Fällen ist sie sogar notwendig: Wenn beispielsweise gerichtliche Instanzen in den Verkauf involviert sind, eine Scheidung ins Haus steht, ein Erbfall vorliegt oder Zwangsversteigerungen von Immobilien durchgeführt werden. Doch das ist nicht kostenlos und kann schnell teuer werden. Beim privaten Immobilienverkauf ist die hochwertige Wohnungsbewertung durch einen Gutachter nur selten notwendig.

Unterschiedliche Verfahren der Bewertung: Diese Vorgehensweisen sind möglich!

Wer einen Experten bei der Immobilienbewertung mit ins Boot holt, sollte zudem wissen, dass diese mit standardisierten, gesetzlichen Verfahren arbeiten. Hier gibt es ebenso drei Möglichkeiten, wie die Profis den Wert Ihrer Wohnung festlegen:

Das Vergleichswertverfahren ist unter den Immobilienbewertungen die Vorgehensweise, die sich am stärksten am Markt orientiert. Hier werden Werte anhand der Immobilienpreise von vergleichbaren Wohnungen der Umgebung festgelegt. Grundstücksmarktberichte, Kaufpreissammlungen und Verkaufsangebote vergleichbarer Wohnungen dienen hier oft als Grundlage. Bei diesem Verfahren müssen jedoch auch genügend Daten und vor allem vergleichbare Wohnungen vorhanden sein, die in Zustand, Ausstattung und Lage Ihrer Eigentumswohnung ähneln. Unterschiede werden mit Zu- und Abschlägen honoriert.

Das Sachwertverfahren ist nur noch selten in der Praxis zu finden, denn es wird von vielen Experten als ungeeignet für die Immobilienbewertung angesehen. Hier wird eine getrennte Bewertung von Boden und Immobilie vorgenommen. Bei Wohnungen würde die Wertermittlung anhand der Anteile am Gesamtobjekt erfolgen. Eine Bewertung ohne Marktanpassungsfaktoren ist jedoch nicht realistisch.

Das Ertragswertverfahren wird meist auf bereits vermietete Wohnungen angewandt. Denn bei Ihrem Verkauf geht es um die Erträge, die mit einer Eigentumswohnung erlangt werden sollen. Der jährliche Reinertrag, die Restnutzungsdauer der Wohnung und Vervielfältiger sind hier Grundlage der Immobilienbewertung. Vervielfältiger werden von Immobilienmaklerverbänden in ihren Marktberichten genannt.

Zusammenfassung

Wer seine Wohnung verkaufen will, sollte sie unbedingt vorher bewerten (lassen). Dies kann selbst vorgenommen werden. Doch oft ist es ratsam, für solch eine Immobilienbewertung einen Profi mit ins Boot zu holen. Makler kennen oft die regionalen Besonderheiten, wissen um die wichtigen Kriterien einer Wohnungsbewertung und erstellen ihre Berechnungen oft auch kostenlos. Wer Zeit, Mühe und Aufwand in eine Wohnungsbewertung vor dem Verkauf steckt, erzielt häufig einen besseren Verkaufspreis für seine Wohnung.

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