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Immobilienbewertung online kostenlos - Jetzt Immobilie bewerten

Die 5 wichtigsten Fragen zur Immobilienbewertung

Das eigene Haus oder die Eigentumswohnung sind für die meisten Deutschen der größte Bestandteil des privaten Vermögens. Wer eine Immobilie verkaufen möchte, sollte sich folglich genau mit dem Wert dieser beschäftigen, denn wer falsche Vorstellungen vom Verkaufspreis hat, kann schnell falsche Entscheidungen von großer Tragweite treffen. Jetzt Immobilienwert kostenfrei ermitteln.

Wir beantworten Ihnen die fünf wichtigsten Fragen zur Immobilienbewertung!

1. Wie ermittelt man den Immobilienwert?

2. Welche Bedeutung hat der Immobilienmarkt bei der Bewertung?

3. Kann man eine Immobilie selbst bewerten oder sollte man einen Makler hinzuziehen?

4. Benötigt man zum Immobilienverkauf einen Immobilienmakler?

5. Ist eine kostenlose Immobilienbewertung seriös?

1. Wie ermittelt man den Immobilienwert?

Zum Ermitteln des Wertes einer Immobilie gibt es verschiedene Verfahren:

A. Vergleichswertverfahren

In der Regel wird der Wert einer Immobilie über das Vergleichswertverfahren bestimmt. Man vergleicht Haus, Wohnung oder Grundstück mit anderen ähnlichen Immobilien in gleicher Lage. In der Kaufpreissammlung des örtlichen Gutachterausschusses werden die Preise veröffentlicht, die für Immobilien in der Region tatsächlich erzielt wurden. Kompliziert an der Wertermittlung mittels Vergleichswertverfahren ist das Finden einer wirklich vergleichbaren Immobilie. Schließlich unterscheiden sich die Objekte in Details der Lage sowie in der Ausstattung und Bausubstanz.

Das Vergleichswertverfahren eignet sich für die Immobilienbewertung bei selbstgenutztem Wohneigentum.


B. Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren wird kalkuliert, welche Einnahmen eine vermietete Immobilie generiert. Der Gebäudeertragswert (Mieteinnahmen gegen Kosten) wird mit dem Bodenwert kombiniert und in einer komplizierten Berechnung wird der Wert der Immobilie berechnet. Diese Art der Immobilienbewertung sollte von Profis durchgeführt werden.

Das Ertragswertverfahren eignet sich zur Wertermittlung von Renditeobjekten wie vermieteten Wohnungen und Gewerbeimmobilien.


C. Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren, welches häufig von Banken verwendet wird, werden Bodenwert und Gebäudewert addiert. Der Gebäudewert ergibt sich aus Zeitwert, Ausstattung und Bausubstanz der Immobilie. Kritik an diesem Verfahren zur Immobilienbewertung: Es gilt zwar als sehr sicher, bringt jedoch häufig keinen marktüblichen Immobilienwert hervor. Mehr unter Frage 2.


2. Welche Bedeutung hat der Immobilienmarkt bei der Bewertung?

Wie überall in der freien Marktwirtschaft: Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis, darum ist ein aktueller, detaillierter Blick auf den regionalen Immobilienmarkt sehr wichtig. Welches Verfahren auch immer angewendet wird: Der Wert einer Immobilie wird allein dadurch bestimmt, was ein Käufer für dieses Objekt bereit ist zu zahlen. Natürlich muss vorher ein Kaufpreis festgelegt werden, doch rein mathematisch lässt sich der Wert eines Hauses oder einer Wohnung nicht festlegen. Trends auf dem Immobilienmarkt spielen ebenso eine Rolle wie die gesammelten Erfahrungswerte bei Immobilienverkäufen in der Region.

3. Kann man eine Immobilie selbst bewerten oder sollte man einen Makler hinzuziehen?

Unter Punkt 2 wurde es bereits angedeutet: Die Bewertung einer Wohnung, eines Hauses oder Grundstücks macht genaue Kenntnisse des örtlichen Immobilienmarktes notwendig. Im Alleingang wird dies für Laien schwierig, schließlich verkauft man als privater Eigentümer im Normalfall nur sehr selten, wenn nicht nur ein bis zwei Mal im Leben eine Immobilie und beschäftigt sich nicht dauerhaft mit dem regionalen Marktgeschehen. Außerdem ist eine objektive Beurteilung der Immobilie selten der Fall, denn die emotionale Bindung an das Objekt (zum Beispiel das Elternhaus oder das eigene Wohnhaus) verwässert den realistischen Verkaufspreis. Schnell entstehen so "Ladenhüter", denn der Preis wird zunächst zu hoch angesetzt und dann nach und nach reduziert. Dies macht einen schlechten Eindruck auf Kaufinteressenten. Diese beschäftigen sich meist längere Zeit mit den Immobilienangeboten und fragen sich dann, warum Haus oder Wohnung immer preiswerter werden und vermuten einen Haken am Angebot. Ein Immobilienmakler kennt sowohl den Markt, als auch ist er mit der Immobilie nicht emotional verbunden. Zudem hat er Zugriff auf Statistiken und Gutachterausschussberichte. Somit kann er eine professionelle Immobilienbewertung vornehmen.

4. Benötigt man zum Immobilienverkauf einen Immobilienmakler?

Ein Eigentümer, der sich gut mit Immobilien auskennt, kann selbstverständlich selbst einen Immobilienverkauf durchführen. Zumeist gilt jedoch: Ein Haus- oder Wohnungsverkauf mit Unterstützung eines Maklers spart viel Arbeit und Stress und ist schneller und sehr viel professioneller als der Alleingang. Wer auf eigene Faust verkauft, kann leicht einen Absprung der Interessenten riskieren. Diese benötigen optimal aufbereitete Unterlagen, um die Finanzierung für die Immobilie zu erhalten und werden misstrauisch, wenn es im bürokratischen Ablauf holpert. Sie suchen einen hervorragenden Immobilienmakler in Ihrer Region? Nutzen Sie die Maklerempfehlung von immoverkauf24, den Immobilienexperten.

5. Ist eine kostenlose Immobilienbewertung seriös?

Die unverbindliche und kostenlose Einwertung von Immobilien gehört zum Service eines jeden guten Immobilienmaklers. Der Einstieg in die Bewertung über das Internet und Fragebögen oder Formulare ist ein guter Start, ersetzt jedoch nicht die Besichtigung vor Ort. Eine reine Online-Immobilienbewertung ist nicht seriös! Bei der kostenlosen Immobilienbewertung von immoverkauf24 auf Wohnungsmarkt24.de erhalten Sie einen Richtwert für Ihre Immobilie. Bei Inanspruchnahme der kostenlosen Maklerempfehlung erhalten Sie bei Verkaufsabsicht eine professionelle Immobilienbewertung vor Ort durch den empfohlenen Makler.

Immobilienbewertung – Grundlage für den optimalen Preis

Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, ist das eine Entscheidung für das ganze Leben. Nicht selten geht sie auch mit hohen finanziellen Risiken einher. Das ist ein guter Grund, den Wert der Wohnung oder des Hauses im Vorfeld realistisch zu bestimmen. Auch für Verkäufer ist diese Preisbestimmung sehr wichtig. Für die Wertermittlung von Immobilien gibt es verschiedene Verfahren. Erfahren Sie in diesem Ratgeber, welche Verfahren das sind und wann eine professionelle Immobilienbewertung Sinn macht. Zudem verraten wir Ihnen, welche Kriterien bei der Bewertung von Bedeutung sind.

Was genau ist eine Bewertung der Immobilie?

Bei einer Immobilienbewertung wird der realistische Wert eines Objekts ermittelt. Das macht Sinn, damit zum Beispiel der Käufer nicht zu viel zahlt. Er möchte einen niedrigen Veräußerungserlös vermeiden. Grundsätzlich gilt dabei: Eine Immobilie ist immer so viel wert, wie der Käufer bereit ist, für sie auszugeben – sofern der Verkäufer seine Immobilie auch zu diesem Preis veräußern möchte. Das heißt, dass der absolute Preis für eine Immobilie nicht existiert. Wie bei jedem anderen Produkt oder jeder anderen Dienstleistung hängt der Preis immer vom Angebot und der Nachfrage ab. Der Marktpreis kann je nach Bauart, Zeitpunkt des Verkaufs und Lage unterschiedlich sein. Da jedes Objekt anders aussieht, hat es auch seinen eigenen Wert. Umso wichtiger ist eine Immobilienbewertung, um den Verkaufswert beziehungsweise den aktuellen Marktwert zu ermitteln. Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Moment, auf den sich die Marktwertermittlung bezieht, im normalen Geschäftsverkehr nach den tatsächlichen Eigenschaften und den rechtlichen Gegebenheiten, der Lage des Grundstücks, der sonstigen Beschaffenheit oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung zu erzielen wäre, ohne Rücksicht auf persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse zu nehmen.

Wann macht eine professionelle Immobilienbewertung Sinn?

Es ist vor allem dann wichtig, den Marktwert einer Immobilie zu kennen, wenn sie ihren Besitzer wechselt. Das ist grundsätzlich immer beim Kauf oder Verkauf der Fall, kann aber auch bei Scheidungsverfahren, Erbauseinandersetzungen, Zwangsversteigerungen oder Vermögungsaufteilungen zutreffen.

Immobilienbewertung für den Kauf und Verkauf

Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchten, sollte vorab immer der Verkehrswert ermittelt werden. Die Immobilienbewertung dient dabei als Richtwert, um den Verkaufspreis festzulegen und als Entscheidungshilfe. Sie dient für beide Parteien als Absicherung, damit die Immobilie nicht über oder unter ihrem Wert verkauft wird.

Immobilie bewerten - im Falle einer Scheidung

Nach einer Scheidung ist es üblich, dass es zu einem Zugewinnausgleich kommt. Dabei wird der während der Ehe erwirtschaftete Gewinn zu gleichen Teilen auf beide Ehepartner aufgeteilt. Eine erworbene Immobilie wird genauso wie das vorhandene Vermögen der Partner in den Zugewinnausgleich eingerechnet. Demzufolge ist die Immobilienbewertung unerlässlich.

Immobilienbewertung für Sorgerechts- und Vormundschaftsangelegenheiten

Aber auch in Sorgerechtsangelegenheiten, wenn das Vormundschaftgericht den Verkauf einer Immobilie für einen pflegebedürftigen Eigentümer abwickelt, muss oft ein Gutachten über den Verkehrswert erstellt werden. Mit dieser Wertermittlung kann das Gericht sicherstellen, dass der Verkauf der Immobilie für den Betreuten den bestmöglichen Preis erzielt.

Immobilienbewertung für die Verlängerung einer Hypothek

Eine Immobilienbewertung macht auch Sinn, wenn eine Hypothek verlängert werden soll. Sobald die Zinsfestschreibung für ein Darlehen beispielsweise nach zehn Jahren abgelaufen ist, ist es möglich, den Immobilienwert zu ermitteln und mit dem Gutachten über verbesserte Finanzierungskonditionen mit der Bank zu verhandeln. Dabei ermitteln die Banken meist von sich aus den Immobilienwert. Nach mehrheitlicher Rechtsauffassung dürfen sie dafür aber keine Gebühren in Rechnung stellen. Gerade bei großen Vermittlern von Hypothekendarlehen und bei Direktbanken ist es seit Jahren üblich, dass sie die Wertermittlung für die Immobilie übernehmen. Nur einzelne Banken – insbesondere Hausbanken – fordern den Kreditnehmer mitunter dazu auf, den Verkehrswert der Immobilie auf eigene Kosten ermitteln zu lassen.

Immobilienbewertung für Erbübertragungen und Schenkungen

Zudem ist es bei Erbübertragungen ebenso wie bei Schenkungen aus steuerlichen Gründen erforderlich, Immobilien zu bewerten. Wenn der Erbe mindestens zehn Jahre lang selbst in der geerbten Wohnung gelebt hat, kann der Staat keine Steuern verlangen. In dieser Zeit ist es dem Erben aber nicht erlaubt, die Immobilie zu verkaufen, zu verpachten oder zu vermieten. Bei Kindern darf die Wohnfläche zudem nicht größer als 200 Quadratmeter sein. Sofern die Wohnung oder das Haus nicht selbst genutzt wird, ist es notwendig, für vererbte Immobilien Steuern zu zahlen. Dabei werden Immobilien, bei denen in Folge der Erbschaft eine Vermietung zu Wohnzwecken durchgeführt wird, bei der Erbschaftssteuerermittlung mit nur 90 Prozent des Verkehrswertes berechnet. Wie hoch der Freibetrag ist, hängt vom Verkehrswert der Immobilien und dem Verwandtschaftsgrad ab.

Mögliche Methoden zur Immobilienwertermittlung

Wenn Sie sich für eine Bewertung einer oder mehrerer Immobilien entschieden haben, gibt es je nach Budget und Verwendung unterschiedliche Methoden.

Gutachter

Im Idealfall sollten Sie die eigene Immobilie durch einen Baugutachter bewerten lassen. Dafür ist es nicht immer erforderlich, ein teures und kompliziertes Verkehrswertgutachten zu beauftragen. Meist genügt es, den Wert der Immobilie mündlich schätzen zu lassen. Dabei schaut sich der Gutachter das Haus vor Ort an und macht eine Bestandsaufnahme. Im Anschluss berechnet er den Marktwert. Je nach Gutachter kostet ein mündliches Gutachten zwischen 120 und 200 Euro.

Eine günstigere Bewertung von Immobilien führen meist Makler durch. Allerdings erkennen die meisten Behörden und Ämter nur die Gutachten an, die von einem unabhängigen Sachverständigen erstellt wurden. Trotzdem kann es sich lohnen, einen Makler per Mail oder Telefon wegen der Wertermittlung zu kontaktieren.

Nutzung von Immobilienportalen wie Wohnungsmarkt24.de

Auch auf Immobilienportalen ist es oft möglich, preiswert und schnell eine Bewertung für Immobilien erstellen zu lassen. Geben Sie dafür einfach die Eckdaten der Immobilie ein. Dazu gehören:

Nach ein paar Minuten erhalten Sie dann meist eine Mail mit einer PDF-Datei, die den aktuellen Verkehrswert enthält. Die Bewertung basiert nicht nur auf den angegebenen Daten, sondern auch auf den Vergleichsdaten von Gutachterausschüssen und Kaufpreisen. Je nach Portal zahlen Sie für eine solche Bewertung 15 bis 30 Euro.

Durchführung einer Marktanalyse

Eine Marktanalyse können Sie ohne Hilfe von Fremden selber durchführen. Dabei vergleichen Sie einfach die Preise von vergleichbaren Immobilien, die ebenfalls zu verkaufen sind, miteinander. Dafür empfiehlt es sich, sich bei den Immobilienportalen per Mail immer über aktuelle Verkaufsinserate informieren zu lassen.

Wichtig ist, dass sich Käufer und Verkäufer bei der Marktanalyse immer vor Augen halten, wie die Preise entstanden sind. Wenn es beispielsweise erforderlich war, eine Immobilie schnell zu verkaufen, hat der Makler den Preis vermutlich niedriger angesetzt als bei einem Verkauf, bei dem kein Zeitdruck bestand. Generell gilt: Die Marktanalyse ist ein gutes Mittel, um den Immobilienwert grob einzuschätzen. Für eine genauere Immobilienbewertung ist ein Gutachter aber die bessere Wahl.

Diese drei normierten Verfahren gibt es

Um den Verkehrswert einer Immobilie in einem Gutachten zu berechnen, sind drei normierte Bewertungsverfahren möglich:

Welches Verfahren eingesetzt wird, hängt sowohl von der Art als auch von der künftigen Nutzung der Immobilie ab, die bewertet werden soll.

Vergleichswertverfahren

Wenn es um eine Eigentumswohnung geht, wird ihr Wert meist mit dem Vergleichswertverfahren ermittelt. Aber auch

werden oft mit diesem Verfahren bewertet. Dabei wird ein Durchschnittspreis aus dem Bestand an vergleichbaren Immobilien berechnet. Das Ergebnis ist umso sicherer, je mehr Vergleichspreise berücksichtigt werden. Durch Zu- und Abschläge können auch Merkmale der Immobilie und des Grundstücks mit einbezogen werden, wie etwa das Alter, die Ausstattung oder der energetische Zustand. In ländlichen Regionen kann die Wertspanne wegen der niedrigen Vergleichsbasis dabei teilweise etwas größer ausfallen. Dasselbe gilt auch für Immobilien, die sehr ungewöhnlich sind und sich schwer vergleichen lassen.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren kommt bei Immobilien zum Einsatz, bei deren Wertermittlung der Ertrag nicht zwangsläufig im Mittelpunkt steht – also insbesondere bei Ein- oder Zweifamilienhäusern. Bei dieser Variante werden die Kosten für die Herstellung des Objekts ermittelt, wobei die Lage, die altersbedingte Abnutzung, der Grundstückspreis und die Baukosten berücksichtigt werden. Dabei basiert die Sachwertermittlung auf folgenden Komponenten:

Um den Grundstückswert zu ermitteln, werden entweder Bodenrichtwerte oder Vergleichspreise herangezogen. Der Bodenrichtwert hängt von diversen Faktoren ab:

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird – wie der Name schon sagt – insbesondere bei Immobilien eingesetzt, die einen hohen Ertrag erwirtschaften sollen. Das gilt in erster Linie für Mietimmobilien wie Mehrfamilienhäuser und gewerblich genutzte Immobilien wie Bürokomplexe. Das Verfahren berücksichtigt nicht nur den Bodenwert, sondern auch den nachhaltig erzielbaren Mietertrag des Objekts sowie den Liegenschaftszins. Letzteres ist die marktübliche Renditeerwartung, die der Gutachterausschuss ermittelt hat. Kapitalanleger interessieren sich nicht nur für die Ausstattung und die Lage, sondern vor allem dafür, wie viel Geld sie investieren müssen und wie hoch der Ertrag ist, den sie mit dem Kauf der Immobilie erwirtschaften können. Deshalb ist für die Wertermittlung nicht der Rohertrag von Belang, sondern der beim Eigentümer verbleibende Reinertrag.

Wichtige Kriterien für die Wertermittlung

Es ist wichtig, vor einem Immobilienverkauf oder -kauf eine Immobilienbewertung durchzuführen. Damit diese den tatsächlichen Marktwert widerspiegeln kann, müssen sowohl die Eigenschaften der Immobilie als auch bestimmte rechtliche Faktoren beachtet werden. Bei der Wertermittlung spielen alle Kriterien zusammen.

Lage

Die Lage ist sehr wichtig für den Immobilienwert. So kann es sein, dass ein größeres Haus mit optimaler Raumaufteilung trotzdem preiswerter ist als ein kleineres mit verschachtelten Räumen in zentrumsnaher Lage in Hamburg oder Berlin.

Dabei unterscheidet man zwischen Makro- und Mikrolage: Die Makrolage meint die Region oder Stadt, während die Mikrolage sich auf die unmittelbare Umgebung der Immobilie bezieht.

Baujahr und Fläche

Experten wissen zudem, dass es bei der Immobilienwertermittlung neben der Lage insbesondere auch auf die Immobilie an sich ankommt. Insbesondere das Baujahr, die Fläche, die Nutzungsmöglichkeiten und der aktuelle Zustand einer Wohnung oder eines Hauses sind entscheidend. Eine wichtige Rolle spielen dabei die Anzahl und der Schnitt der Zimmer, denn je großzügiger die Zimmer geschnitten sind und je flexibler sich das Haus oder die Wohnung nutzen lässt, desto höher ist in der Regel der Wert der Immobilie.

Alter und Zustand

Noch wichtiger als das Baujahr ist, wie gut die Immobilie erhalten ist. Zudem spielt im Jahr 2018 natürlich der energetische Zustand eine wichtige Rolle. Durch regelmäßige Sanierungs- und Renovierungsarbeiten lässt sich der Verkehrswert einer Immobilie langfristig erhalten. Dabei sollten Hauseigentümer nicht nur an optische Aspekte denken, sondern auch an die Energieeffizienz sowie die Qualität der Bausubstanz. Eine schlechte Dämmung treibt nicht nur die Energiekosten nach oben, sondern senkt auch den Immobilienwert.

Ausstattung

Ausschlaggebend für die Immobilienbewertung ist außerdem die Ausstattung der Immobilie. Der Preis kann durch die Art der Fenster und der Heizung ebenso beeinflusst werden wie durch den Bodenbelag oder den Zustand des Badezimmers. Kann der Käufer die Küche kostenlos übernehmen, so ist es beispielsweise sehr wichtig für den Immobilienwert, ob sie mit hochwertigen Möbeln und Elektrogeräten aus dem Fachhandel ausgestattet ist oder ob es sich um eine 20 Jahre alte Küche vom Discounter handelt.

Rechtliche Rahmenbedingungen

Natürlich werden die Immobilienpreise auch durch rechtliche Rahmenbedingungen beeinflusst. Das gilt zum Beispiel für den Denkmalschutz, weil die Instandhaltungskosten oder das Abbruchverbot genauso mit eingeplant werden müssen wie steuerliche Vorteile. Auch bereits bestehende Mietverhältnisse sowie auf dem Grundstück existierende Wege- und Wohnrechte fließen in den Immobilienwert mit ein. Ein Grundstück mit einem eingetragenen Wegerecht hat einen niedrigeren Marktwert als ein ähnliches Grundstück, auf dem sich eben keine Dritten bewegen dürfen. Des Weiteren fallen bei der Immobilienbewertung auch Vorbau- und Erbbaurechte mit ins Gewicht.

Aktuelle Marktsituation

Zu guter Letzt muss auch immer die aktuelle Marktsituation berücksichtigt werden. Was bei jedem freien Markt zutrifft, gilt für Immobilien genauso: Je kleiner das Angebot und umso größer die Nachfrage ist, desto höher ist auch der Preis. Dies lässt sich gut anhand der Stadt München verdeutlichen: Die Metropole ist beliebt und verzeichnet ein stetiges Wachstum. Freie Wohnungen und Häuser sind aber rar. Demzufolge sind Immobilien hier besonders wertvoll.

Fotoquelle: www.shutterstock.com durch SpeedKingz

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