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Immobilien auf Wohnungsmarkt24.de

Immobilien: Alles, was Sie über das Kaufen, Mieten und deren Eigenheiten wissen müssen!

Mit der Volljährigkeit ein Zimmer in der Wohngemeinschaft oder die erste eigene Wohnung, ein größeres Umfeld nach dem Hochschulabschluss und mit der Ankündigung des ersten Kindes in die eigene Immobilie? So sieht für so manchen die Wohnkarriere im Erwachsenenalter aus. Mehrfach im Leben sind wir mit Entscheidungen rund um den Immobilienmarkt konfrontiert.

Soll es eine eigene kleine Wohnung zur Miete sein oder träumen Sie vom Eigenheim für die Familie? Nicht nur das private Wohnglück, auch die beruflichen Sicherheiten von Selbstständigen und die Vorsorge für das Alter hängen oft von Immobilien ab.

Immobilien in den Bundesländern

Deutschland-Karte

Daher sollten Entscheidungen rund um die Investition in Haus, Wohnung und Co genau überlegt werden. Welche Arten von Immobilien gibt es? Lohnt sich Kauf oder Miete? Und worauf muss dabei geachtet werden? Antworten auf all diese Fragen gibt der folgende Immobilienratgeber.

Was sind Immobilien? Von der Theorie und der Praxis!

Die definitorische Theorie über Immobilien klingt ziemlich langweilig. Das Wort Immobilie stammt aus dem Lateinischen ab: „im-mobilis“ – unbeweglich. Heute wird darunter eine Liegenschaft oder ein unbewegliches Sachgut verstanden, genauer genommen ein Grundstück, ein grundstücksgleiches Recht (z. B. Schiffe) oder ein Bauwerk. Immobilien können daher Grundstücke, ganze Gebäude, ein Haus aber auch eine einzelne Wohnung sein.

In der Praxis bezeichnet der Volksmund aber selten ein Grundstück als Immobilie, vielmehr nur bebaute Grundstücke – obwohl beide als solche gelten. Juristisch gesehen sind Immobilien jedoch auch die Grundstücke, die hier als „räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche“ zu sehen sind, der „im Grundbuch eingetragen“ ist. Dazu gehören auch die Gebäude auf dem Grundstück.

>Wer es genau wissen will, kann Immobilien anhand seiner Eigenschaften erkennen. Denn zu denen gehören:

Immobilien sind standortgebunden. Sie sind einzigartig, es existieren keine völlig identischen Objekte. Zudem braucht es einige Zeit, bis sie von der Idee an entstehen und erst in der Regel Jahre später fertiggestellt sind. Immobilien gibt es nicht für den kleinen Geldbeutel, sie benötigen einen hohen Kapitaleinsatz, den nicht jeder aus der Portokasse zahlen kann. Daher werden Immobilienkäufe oft auch finanziert. Zudem fallen weitere Transaktionskosten an, dazu gehören auch die Kaufnebenkosten wie die Grunderwerbssteuer. Doch all das lohnt sich, denn Immobilien haben eine lange Lebensdauer und können nicht einfach durch ein anderes Produkt ersetzt werden.

Immobilientypen: Was ist zu Miete und Kauf möglich?

Nicht nur, dass jedes Objekt selbst einzigartig ist – es gibt auch Untergruppen, in denen sich Immobilien einteilen lassen. Die Definitionen sind nicht immer eindeutig voneinander abzugrenzen, doch generell lassen sich Immobilien wie folgt unterscheiden:

Die Wohnimmobilie ist den meisten von uns bekannt, denn schließlich wohnen wir in ihr. Hier gibt es verschiedene Untergruppen. Zahlreiche Menschen leben in einer Mietwohnung, die gegen Zahlung einer monatlichen Miete zum Wohnen genutzt werden darf. Diese Art ist die meistgenutzte Wohnimmobilie. Aber auch Eigentum ist im Wohnbereich möglich. So können Eigentumswohnungen ebenfalls zu den Wohnimmobilien dazu gezählt werden: Sie ist gekauft und meist ist der Bewohner auch der Besitzer.

Wie bereits erwähnt, ist aber auch schon das Grundstück eine Immobilie und kann eine Wohnimmobilie sein. Aber die meisten streben in Sachen Wohnimmobilie ein Haus an. Hier existieren zahlreiche verschiedene Häuser – ob Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Bungalow oder Niedrigenergiehaus – der Fantasie des Eigentümers ist hier kaum eine Grenze gesetzt.

Die Gewerbeimmobilie wird, wie der Name schon sagt, ausschließlich zu gewerblichen Zwecken genutzt. Das kann ein Gebäude sein oder aber nur ein Gebäudeteil – wie beispielsweise die Bäckerei im Erdgeschoss, während sich in den oberen Etagen Wohnungen befinden.

Renditeimobilien können sowohl gewerblich verwendete oder zum Wohnen genutzte Immobilien sein. Sie werden auch Anlageimmobilien genannt, denn dem Eigentümer dient sie lediglich zur Vermehrung von Kapital durch Wertsteigerung und Zinsen. Der Eigentümer nutzt das Eigentum nicht selbst, sondern vermietet oder verpachtet es meist.

Hinter Sozialimmobilien verstecken sich Krankenhäuser und Kliniken. Diese Gebäude werden zur Erkennung, Behandlung, Vermeidung und Rehabilitation von Krankheiten genutzt. In diese Kategorie fallen sowohl Einrichtungen für behinderte Mitbürger als auch Altenheime, Pflegeheime, Einrichtungen für Kinder und Jugendliche sowie Obdachlosenheime.

Eine Sonderimmobilie ist ein Gebäude, das für eine bestimmte Nutzung gedacht ist. Dahinter verbergen sich beispielsweise Bahnhöfe, Kraftwerke aber auch Hotels gehören zu dieser Kategorie. Aber auch eine Burg kann eine Sonderimmobilie sein. So mancher Mädchentraum erfüllt sich, wenn hier die Kategorien verschwimmen – nicht selten sind Wohnimmobilien in umgebauten, sanierten und modernisierten Schlössern auf dem Markt zu finden. Auch so manche Burg kann von privat vollständig erworben werden.

Serviceimmobilien sind Grundstücke und die darauf stehenden Gebäude, die zur Erbringung einer Dienstleistung gedacht sind. Dieser Begriff ist nicht immer eindeutig von der Betreiberimmobilie abzugrenzen, denn oft erfüllt der Dienstleistungserbringer auch die Funktion des Immobilienbetreibers. Zur letzten Kategorie gehören Immobilien, die nur mittels eines Betreibers genutzt werden können und dadurch erst einen wirtschaftlichen Wert erhalten. Eigentümer und Betreiber sind hier oft abhängig voneinander.

Kaufen oder Mieten: Wann lohnt sich was?

Wer mit dem Gedanken an ein neues Zuhause spielt, der muss sich vor allem eine Frage stellen: Mieten oder kaufen? Die Antwort ist eine Frage des Typs. Denn nicht jeder ist zum Eigentum geschaffen, das zahlreiche Verantwortungen mit sich bringt – wie die permanente Instandhaltung des eigenen Hauses. Während der Mieter mit seiner Zahlung alle Abnutzung der Wohnung begleicht und sich nicht um Schäden und Reparaturen selbst kümmern muss, kann der Eigentümer sich sicher sein, mit der Monatsrate für die Haus- oder Wohnungsfinanzierung ein Vermögen aufzubauen.

Dazu kommt, dass nicht jeder sich den Kauf von Immobilien leisten kann. Mieten bedeutet oft mehr Flexibilität, ist jedoch keine Kapitalanlage oder gar die Vorsorge für das Alter. Mieter sind abhängig vom Vermieter, Käufer nicht selten von Bank und Co. Zudem haben Mieter oft keinen Einfluss auf die steigenden Mieten – wer flexibel beruflich immer wieder umzieht, muss mit immer höheren Mieten mancherorts rechnen. Das Haus wegen einer neuen Arbeitsstelle zu verkaufen, ist nicht mal eben in einer oder zwei Wochen realisiert.

Kaufen hat Vorteile, aber je nach Typ ist auch das Mieten nach wie vor eine gute Option, sich in seinem Zuhause wohl zu führen. Denn gerade beim Thema Wohnen geht es nicht immer um das Geld, sondern auch um das Gefühl. Doch die finanzielle Lage sollte nicht ganz außer Betracht gelassen werden. Wer zur Miete wohnt, kann dennoch Vermögen für das Alter aufbauen: mit zahlreichen anderen Sparanlagen, vor allem, wenn die Miete noch günstig ist. Wer zu teuer kauft, riskiert auch, Geld zu verlieren. Auch liegt hier das Geld in einer einzigen Wertanlage, während der Mieter mehrere Optionen hat. Wertverluste durch schlechteres Umfeld, geringere Nachfrage oder andere Faktoren sind auch beim Kauf immer ein Risiko.

Die Lebensumstände und die eigenen Vorlieben entscheiden also individuell, ob das Kaufen oder das Mieten von Immobilien der richtige Weg ist. Wägen Sie pro und kontra sorgfältig ab, denn gerade im Immobilienbereich sollten keine Bauchentscheidungen getroffen werden. Welcher Typ sind Sie? Diese Antwort kennen Sie nur selbst!

Immobilienpreise: Wie sind sie und wie kommen sie zustande?

Wie bereits erwähnt, sind Immobilien für die meisten nicht einfach mit Taschengeld zu bezahlen – denn ihre Erwerbskosten sind enorm hoch. Mehrere Tausend Euro müssen hier je nach Art eingeplant werden. Aktuell sind die Immobilienpreise vielerorts sogar sehr hoch. Doch nicht überall. Und auch nicht jedes Objekt ist ein teures Vergnügen, denn es gibt auch Schnäppchen bei Häusern, Wohnungen und Co.

Der Preis von Immobilien ist grundsätzlich von vier verschiedenen Faktoren abhängig. So wird der Wert bestimmt durch:

Lage, Lage und Lage

Wer vom eigenen kleinen Haus für die Familie träumt, will sicher nicht direkt gegenüber einer Autobahn wohnen, sondern sehnt sich nach dem Haus oder der Wohnung im Grünen. Experten sprechen hier von der Mikrolage, die das lokale Wohnumfeld und die Infrastruktur beschreibt. Kindergärten, Schulen und Ärzte in der Nähe lassen den Marktwert eines Objektes steigen – im Gegensatz zum Haus im Einsiedlerwald.

Auch die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln gehört zu dieser Kategorie. Sind die Häuser gut an das Verkehrsnetz angebunden? Gibt es Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe? All das bestimmt den Preis. Dieser steigt bei Besonderheiten: Meerblick an der Küste, Seeblick im Innenland oder das Panorama auf die angrenzende Bergwelt. Aber es gibt auch Kriterien, die sich negativ und damit Preis senkend auswirken: Dazu gehört beispielsweise eine hohe Kriminalitätsrate, ein sozial bedenkliches Milieu oder Lärmbelästigungen.

Doch nicht nur die Mikrolage entscheidet über den Preis, auch die sogenannte Makrolage beeinflusst ihn. Diese bezieht sich auf Region oder Stadt. Zentren wie die Hauptstadt Berlin, München oder Hamburg haben andere Bedingungen als beispielsweise die Kleinstadt Buxtehude. Wie sind hier die wirtschaftlichen Bedingungen? Welche Zukunftsperspektiven sind hier zu erwarten? Wo ein Bevölkerungszuwachs prognostiziert wird – wie es durch den "Brexit" und der Verlagerung von internationalen Börsengeschäften in Frankfurt zu erwarten ist – sind Immobilien meist teurer als im kleinen Dorf ohne viele lokale Arbeitsplätze.

Angebot und Nachfrage

Diese beiden Variablen bestimmen in der freien Wirtschaft immer den Preis. Wo Makler viele freie Immobilien anbieten, herrscht eine niedrigere Nachfrage. Das senkt nicht selten den Preis für gleichwertige Häuser oder Wohnungen in Stadt A gegenüber Stadt B.

München, Frankfurt, Berlin und Hamburg haben beispielsweise ein niedriges Angebot an freien Immobilien. Dem gegenüber steht jedoch eine hohe Nachfrage: In diesen Großstädten suchen viele nach dem Eigenheim. So verkaufen Immobilienmakler hier Häuser nicht selten für einen Quadratmeterpreis von fast 7.000 Euro während in anderen Städten, wie beispielsweise Chemnitz, der Preis unter 1.500 Euro pro Quadratmeter liegen kann. Hier ist die Nachfrage deutlich geringer!

Die Ausstattung

Auch dieser Faktor bestimmt den Preis. Hier unterscheiden Experten oft zwischen einfacher, gehobener oder luxuriöser Ausstattung. Würden Sie ein Haus mit einer alten Ofenheizung kaufen? Wenn hier keine moderne Heizungsanlage zusätzlich eingebaut ist, kann das den Preis solch eines Objekts deutlich senken. Zur einfachen Ausstattung gehört ebenfalls ein einzelnes Bad mit einer Dusche und den Installationen auf dem Putz.

Die normale Ausstattung weist Installationen unter dem Putz und eine Badewanne auf, gehoben wird es, wenn mehrere Bäder in den Immobilien vorhanden sind oder weitere Accessoires wie hochwertige Fliesen. Ein Objekt mit Luxusausstattung bietet beispielsweise besonders großräumige Zimmer, eine Dachterrasse mit Pool, den eigenen Fahrstuhl zur Eigentumswohnung oder nicht zuletzt eine außergewöhnliche Architektur. Hochwertige Materialien wie Marmorböden oder Parkett aus echtem Holz gehören ebenfalls zur Luxusimmobilie.

Alter und Zustand

Auch, wenn die Ausstattung noch so modern ist, kann der Preis eines Objektes aufgrund von Alter und schlechtem Zustand der Bausubstanz dennoch niedrig sein. Besonders Wert senkend sind Feuchtigkeit und Schimmel. Aber auch veraltete Leitungen und fehlende Wärmedämmung können im Winter die Freude am Pool erheblich schmälern. Zugige Fenster und Türen, abblätternde Farbe oder Pflanzenablagerungen auf der Fassade sind keine freudigen Indikatoren. Wollen Sie ein älteres Objekt kaufen, achten Sie beim Preis darauf, dass Modernisierungsarbeiten finanziell dennoch stemmbar sind.

Immobilienpreise regional: Die teuren Pflaster und die günstigen Städte

Sie sind auf der Suche nach einer Immobilie für die Zukunft? Dann sollten nicht nur die Angebote in den A-Metropolen durchsucht werden. Denn in so mancher Großstadt Deutschlands ist derzeit der Immobilienpreis auf einem Rekordniveau. Zu den teuren Städten gehören:

Doch das sollte den Interessenten nicht abschrecken, Immobilien zu erwerben. Im internationalen Vergleich sind die Preise noch günstig. In New York ist für solch einen Quadratmeterpreis nur ein Parkplatz zu bekommen. Auch London ist weitaus teurer als die deutsche Hauptstadt. Zudem locken niedrige Zinsen derzeit auch in teuren Metropolen zum Immobilienkauf.

Zudem sind nicht überall die Preise auf einem Rekordniveau. In so mancher deutschen Stadt locken immer noch Schnäppchenpreise oder eine hohe Rendite in den kommenden Jahren. Sie sind flexibel auf Ihrer Immobiliensuche oder wollen sogar nur als Anlage erwerben? Dann sollten Sie die Angebote in den sogenannten B-Städten einmal genauer betrachten. Dazu gehören unter anderem:

In diesen und anderen Metropolen Deutschlands lohnt sich der Kauf gegenüber der Miete meist noch, während in so mancher teuren Großstadt wie Hamburg, Berlin oder München die Miete auf lange Sicht gesehen günstiger ist.

Aber vielleicht muss es auch nicht das urbane Leben sein? Denn Stadt und Land entwickeln sich ebenfalls unterschiedlich. Während in den Städten immer mehr Bautätigkeit zu verzeichnen ist, die das Angebot steigen lässt, stehen in ländlichen Regionen immer mehr Objekte frei zum Verkauf. Wer seine Wohnimmobilie in einer idyllischen Umgebung sucht und nicht auf eine Wertsteigerung aus ist, sollte daher die Häuser und Wohnungen in den ländlichen Regionen genauer betrachten.

Die richtige Kaufimmobilie finden: So meistern Sie die Suche!

Bei der Miete ist es oft einfacher: Hier achten Mieter auf die Umgebung, Nachbarn, Aufteilung der Zimmer und den Mietpreis. Für eine Wohnung oder ein Haus wird eine Kaution gezahlt, im Mietvertrag stehen die Bedingungen und die Kündigung ist meist mit einer Frist von drei Monaten möglich. Mehr Varianten gibt es beim Mieten von Immobilien selten.

Doch wer mit dem Gedanken spielt, Immobilien zu kaufen, kann sich zwischen mehrere Optionen entscheiden. Denn hier gibt es zunächst einige Fragen, die sich jeder zukünftige Immobilienbesitzer beantworten sollte. Von diesen Entscheidungen hängt ab, worauf bei der Suche und dem Immobilienkauf genau geachtet werden sollte. Wollen Sie:

Baugrundstück

Wie schon in der Definition erwähnt – unter Immobilien wird auch das Grundstück verstanden. Wer also eine Immobilie erwerben will, kann auch ein Grundstück kaufen und selbst sein Traumhaus darauf bauen. Der Vorteil hier: Die Gestaltung entspricht oft vollständig den eigenen Vorstellungen und Wünschen. Doch der Bauboom der letzten Jahre hat dazu geführt, dass Baugrund knapp ist – der Boden für das Eigenheim wird teuer. Achten Sie daher genau, unter welchen Bedingen die Verkäufer das Grundstück anbieten. Wer ein Baugrundstück erwerben will, sollte folgenden Ablaufplan folgen:

Der erste Schritt ist meist der schwierigste. Das optimale Baugrundstück zu finden, ist selten einfach. Wer schon einmal in den Immobilienbörsen die Suchmaske ausgefüllt hat, ist nicht selten von den unterschiedlichen Angeboten erschlagen. Doch oft versteckt sich in solchen Internetportalen das geeignete Grundstück. Rettung für Überforderte bieten Makler, die ihre Hilfe gegen Geld anbieten. Sie verlangen eine Provision dafür, dass sie sowohl den Markt als auch das Baurecht kennen und den Kaufinteressenten durch den Dschungel des Immobilienmarktes führen. Für so manche zukünftigen Immobilienbesitzer ist das der Preis wert.

Ist ein Baugrundstück entdeckt, das in Lage, Größe und Zustand den eigenen Vorstellungen entspricht, muss danach unbedingt der Bebauungsplan gecheckt werden. Dieser kann bei der zuständigen Gemeinde eingesehen werden und legt fest, welche Dachformen das neu gebaute Haus haben darf, wie viele Stockwerke beispielsweise möglich sind. Größe, Form und Abstände zu den Nachbarn werden hier ebenfalls festgelegt. Wer von einer großen Villa träumt oder ein besonders hohes Haus bauen will, sollte daher genau schauen, ob dies auf dem auserwählten Grundstück überhaupt möglich ist. Auch der Grundbucheintrag sollte im Folgenden gecheckt werden, denn dieser gibt Auskunft über bestehende Hypothekenlasten, Wegerechte auf dem Grundstück oder Vorkaufsrechte beispielsweise durch die Gemeinde.

Im nächsten Schritt sollten Bauherren sich informieren, wie und ob das Grundstück erschlossen ist. Gibt es Anschlüssen an Energie und Wasser? Sind Telefonleitungen bereits verlegt. Nicht erschlossene Grundstücke bedeuten höhere Kosten, denn dann sollte der zukünftige Immobilienbesitzer mehrere Tausend Euro für die Erschließung einplanen. Zudem kostet dies Zeit, die so mancher Interessent nicht investieren will.

Auch die Beschaffenheit des Grundstückes entscheidet über weitere zusätzliche Baukosten: Hanglagen müssen anders bebaut werden, als ebene Oberflächen, ein hoher Grundwasserspiegel bedeutet nicht selten aufwendigere Kellerabdichtungen. Der Interessent sollte hier in eine Baugrunduntersuchung investieren, um später keine unliebsamen Überraschungen zu erleben. Zum Punkt Altlasten gehört die ehemalige Lagerung von umweltgefährdenden Stoffen wie Chemikalien oder Elektroschrott, die das Wohnvergnügen schmälern können. Anfragen beim Altlastenkataster, Umweltamt oder örtlichen Bauamt geben hier Auskunft. Wer zweifelt, sollte ein Bodengutachten in Betracht ziehen, die Ingenieurbüros zwischen 1.000 und 1.500 Euro anbieten.

Entspricht das Grundstück immer noch den eigenen Wünschen, sollte zuletzt jedoch nicht das Wohnumfeld vergessen werden. Wer sich dauerhaft niederlässt, muss mit seinen Nachbarn leben. Damit sind weniger die Menschen im Nachbarhaus gemeint, sondern vielmehr der Landwirtschaftsbetrieb um die Ecke, der nicht selten eine Lärm- oder Geruchsbelästigung darstellen kann. Wie ist das Grundstück verkehrstechnisch angebunden? Gibt es Freizeitangebote in der Umgebung? Wie sieht es mit Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Co aus? Diese Fragen sollten ebenfalls beantwortet werden. Gibt es auch hier keine negativen Aspekte, können Sie sich schließlich an die Kostenkalkulation machen, die auch alle Nebenkosten beinhalten sollten.

Vom Bauträger: Der Kauf von neuen Immobilien

Wem es nicht liegt, Baustellen permanent zu überwachen, zu warten, bis der Hausbau fertig ist und kompromissbereit bei der Gestaltung der eigenen vier Wände ist, kann auch ein bereits fertiggestelltes Haus auf einem Grundstück erwerben. Der Kauf direkt vom Bauträger kann viel Arbeit ersparen, bei dem ein Vertrag über ein Grundstück abgeschlossen wird, worauf der Bauträger jedoch das Haus noch errichten wird. Oft dienen Musterhäuser als Vorlage. Hier gilt zunächst die gleiche Checkliste wie beim unbebauten Grundstück. Aber auch der Bauträger selbst sollte überprüft werden, ebenso wie der Kaufvertrag.

Hinterfragen Sie beim Kauf eines Neubaus unbedingt Begriffe wie „schlüsselfertig“ und „bezugsfertig“. Denn bei Ersterem gehören beispielsweise Garage und Terrasse nicht dazu, bei Zweitem nicht unbedingt der Abschluss aller notwendigen Arbeiten.

Sonderfall Eigentumswohnung

Beim Kauf von neu gebauten Eigentumswohnungen ergeben sich weitere Besonderheiten. Denn die Wohnung ist nur ein Teil des Objektes, zwar selbstständig, aber dennoch gibt es Miteigentümer am Grundstück. Waschküche, Treppenhaus, Tiefgarage und Heizungsraum sind in diesem Fall sogenanntes Sondereigentum. Der Vorteil: Hier müssen Sie sich im Gegensatz zum eigenen Haus nicht allein um die Instandhaltung des Hauses kümmern, können jedoch eigenständig Umbauten in der Wohnung vornehmen.

Auch Wohnungen im Eigentum werden in der Regel vom Bauträger erworben. Hier kommt zum Kaufvertrag noch eine Teilungserklärung hinzu, die die Nutzung des Sondereigentums regelt. Zu den schon erwähnten Punkten wie Lage, Nachbarschaft und Co sollten Sie sich bei dem Erwerb einer Eigentumswohnung aber auch über Ihre Rechte und Pflichten informieren. Zudem kommen hier Aspekte in den Mittelpunkt, ob Angaben des Verkäufers über Wohnungsfläche, Miteigentumsanteil und Gemeinschaftsordnung richtig und akzeptabel sind. Achten Sie besonders auf die Kostenverteilung darin, wenn nicht die gesetzlich geregelte Kostenverteilung angewandt wird.

Auch stellt sich die Frage, ob es einen Verwalter für das gesamte Objekt gibt, ob andere Wohnungen an Groß- und Mehrheitseigentümer vergeben wurden und wie die Stimmrechtsregelungen verteilt sind. Denn: Bei Mehrheitseigentümer ist es nicht selten der Fall, dass der einzelne Wohnungseigentümer nur noch wenig auf Gestaltung und Organisation des Gemeinschaftseigentums hat.

Der Kauf einer gebrauchten Immobilie

So mancher hat sich aber durch Anzeige oder Vorschlag des Immobilienmaklers in ein älteres Haus verliebt und möchte eine sogenannte Bestandsimmobilie kaufen. Auch der Altbau hat Charme und viele Vorteile – vor allem preislich liegen diese Immobilien oft deutlich günstiger. Zudem ist die Umgebung bereits gewachsen und oft eine gute Infrastruktur längst vorhanden. Aber nicht jeder Altbau ist auch ein Schnäppchen. Hier gilt es wiederum, andere Aspekte gründlicher zu beleuchten: der tatsächliche Wert eines Objekts, der Zustand des Gebäudes (Renovierungsstau, Baumängel und Co) und mögliche Kosten für Instandsetzungen in den kommenden Jahren.

Beim Kauf von gebrauchten Immobilien sollten immer Experten mit ins Boot geholt werden. Wie viel das Objekt tatsächlich wert ist, können meist nur Gutachter und Expertisen verraten. Ein schriftliches Gutachten ist schon ab etwa 1.000 Euro erhältlich und kann später teure Überraschungen vermeiden. Mögliche Baumängel und tatsächlich in naher Zukunft anstehende Sanierungen kann der Laie meist kaum selbst erkennen. Kostengünstiger ist eine Begehung mit einer mündlichen Werteinschätzung (ca. 120 bis 200 Euro) oder sogar die Onlinewertermittlung. Überprüfen Sie vor allem folgende Aspekte mit dem Experten:

Auch beim Kauf einer Bestandsimmobilie sollte unbedingt ein Blick ins Grundbuch geworfen werden. Wie der Preis bei gebrauchten Immobilien letztendlich zustande kommt, ist jedoch anders als beim Neubau. Einerseits gibt es hier auch die Praxis von Festpreisen, aber auch auf Verhandlungsbasis werden solche Immobilien nicht selten angeboten. Im Bieterverfahren geben Interessenten ein Gebot ab, bei dem das höchste den Zuschlag bekommt. Jedoch ist das Gebot nicht bindend und kann auch abgelehnt werden.

Kauf eines Anlageobjekts

Wer sein Geld anlegen will, entscheidet sich häufig für ein bereit vermietetes Objekt. Hier wird Eigentum erworben, aber nicht selbst genutzt. Beim Kauf solcher einer Immobilie sollte neben Bausubstanz, Grundbuch, Umgebung und Co noch weitere Aspekte beachten werden. Denn schließlich soll die Anlageimmobilie sich finanziell auch lohnen.

Achten Sie hier zusätzlich auch darauf, dass das Objekt eine Chance auf Wertsteigerung hat. Standortfaktoren spielen hier eine wichtige Rolle – Makro- und Mikrolage des Objektes. Dort, wo die Preise derzeit besonders hoch liegen, werden sie irgendwann wieder fallen. Das betrifft auch die Mieten, die schließlich Ihre Einnahmen sein soll. Schlechte Zukunftsaussichten lassen niedrige Preise nicht steigen. Zwar mag so manches Objekt auf dem Papier gut aussehen, ist aber dennoch nicht für eine gute Rendite geeignet. Kalkulieren Sie genau durch, wann die Mieteinnahmen den Verkaufspreis wieder erwirtschaftet haben (sogenannter Multiplikator), welche Wertsteigerung (Rendite) möglich ist und wo Wertminderungen liegen könnten.

Ratsam ist es auch, die Mietstruktur der Anlageimmobilie zu prüfen. Denn nichts ist ärgerlicher als ein Mieter, der im Rückstand mit seinen Zahlungen ist oder sogar Prozess und Zwangsräumung nach sich zieht. Gab es in der Vergangenheit Mietrückstände? Wie steht es um die soziale Struktur der Immobilie? All diese Fragen gilt es, zu beantworten. Wenn es um Immobilien zur Geldanlage geht, sollte lieber ein Mal mehr gerechnet und überprüft werden.

Immobilien kaufen: Darauf müssen Sie bei der Finanzierung achten!

Die wenigsten Immobilienkäufer haben im Lotto gewonnen und können den Kaufpreis für Häuser, Wohnungen und Co bar auf den Tisch legen. Daher wird in diesem Bereich in den meisten Fällen mit Finanzierungen gearbeitet. Experten raten hier zu einer Finanzierung mit einem Eigenkapitalanteil. Wer jedoch nichts auf der hohen Kante liegen hat, kann dennoch auch ohne Kapital ein Eigenheim finanzieren.

Finanzierung mit Eigenkapital

Je mehr Eigenkapital der Immobilienkäufer hat, desto niedriger ist sein Risiko. Banken bieten niedrigere Zinsen bei der Finanzierung an. Zum Eigenkapital zählt jedoch nicht nur das ersparte Geld auf dem Bankkonto, auch Verwandten- oder Arbeitgeberdarlehen, Auszahlungen aus Lebensversicherungen, vorhandene Baugrundstücke oder die Muskelhypothek (Arbeitsleistung vom Bauherrn selbst) fallen in diese Kategorie und werden von Banken als Sicherheiten anerkannt.

Experten raten zu einer Eigenkapitaldecke von 20 bis 30 Prozent. Achten Sie jedoch nicht nur auf das vorhandene Kapital, sondern auch auf die monatliche Belastung, die durch die Finanzierung entsteht. Übersteigt sie die bisherige Miete nicht, sollte sie kein Problem sein.

Kauf von Immobilien ohne Eigenkapital

Aber auch ohne Vermögen kann der Traum von der eigenen Immobilie wahr werden: Mit der sogenannten Vollfinanzierung, bei der die Bank zu 100 Prozent das Darlehen für den Kaufpreis stellt. Doch diese Art birgt auch Risiken – kann der Käufer die Finanzierung nicht mehr stemmen, muss er meist Haus, Wohnung oder Grundstück verkaufen. Ob dies aber unter Zeitdruck zum gewünschten oder einst bezahlten Preis gelingt, ist nicht immer garantiert.

Auch fallen bei der Vollfinanzierung Zinsaufschläge an. In seltenen Fällen werden auch 110 Prozent finanziert, um die Kaufnebenkosten ebenso zu decken. Doch das ist teuer. Daher ist es ratsam, zumindest die Baunebenkosten selbstständig stemmen zu können, um nicht in volles Risiko mit dem Immobilienkauf zu gehen.

Eine Vollfinanzierung ist daher nur ratsam, wenn der Kaufpreis nicht zu hoch ist, der Käufer einen festen und sicheren Job hat und nach Abzug der Rate mit den hohen Zinsen sein Lebensunterhalt dennoch bestreiten kann.

Achtung Nebenkosten: Welche fallen beim Immobilienkauf an?

Wer eine Immobilie kaufen will, der muss nicht nur mit dem eigentlichen Kaufpreis rechnen. Es fallen auch Nebenkosten an, die unbedingt in der Kalkulation berücksichtigt werden müssen. Dazu gehören:

Die Maklerprovision ist nur fällig, wenn der Käufer auch einen Makler in Anspruch nimmt. Das Bestellerprinzip greift im Mietbereich und wird für den Kaufbereich aktuell diskutiert – hier muss der Eigentümer den Makler zahlen, aber nicht mehr der Mieter selbst. Die Höhe der Provision eines Maklers ist gesetzlich nicht festgelegt und kann frei verhandelt werden.

Notar- und Grundbuchkosten können jedoch besser beziffert werden. Sie liegen meist zwischen 1,5 und zwei Prozent des Kaufpreises. Die Grunderwerbssteuer geht an das Finanzamt. Dessen Höhe ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Wer einen Gutachter vor dem Hauskauf bestellt, sollte auch dessen Kosten einplanen. Zudem kommen bestimmte Versicherungskosten auf den zukünftigen Immobilienbesitzer zu: Wohngebäudeversicherung, Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung oder auch Versicherungen der Kauffinanzierung.

Wer Eigentum erwirbt, muss zudem auch mit höheren laufenden Nebenkosten rechnen: Ein Haus zu heizen ist meist teurer als die bisherige kleine Wohnung. Auch Renovierungskosten fallen nicht selten an, wenn Dinge vom Vorbesitzer nicht dem eigenen Geschmack entsprechen. Bei Bestandsimmobilien sollten Sanierungskosten und/oder Modernisierungskosten ebenfalls eingeplant werden – um beispielsweise die zugigen Fenster durch moderne Exemplare ersetzen zu können. So manche gesetzliche Nachrüstpflicht greift bei älteren Immobilien, aber auch Förderungsmöglichkeiten existieren in diesem Bereich.

Immobilien mieten: Darauf müssen Sie achten!

Diese Wohnform ist den meisten bekannt, beginnt sie oft nach dem Auszug aus dem Elternhaus. Im Gegensatz zu manch anderen Ländern ist das Mieten von Immobilien in Deutschland verbreiteter – nirgendwo in Europa wohnen so viele Menschen zur Miete wie hierzulande: rund 54,4 Prozent.

Der große Vorteil der gemieteten Immobilie liegt in der niedrigeren Verantwortung. Der Mieter schließt einen Mietvertrag ab, zahlt für die Nutzung eine monatliche Miete und muss sich weder um Gebäudeversicherung, Instandhaltung oder Gartenpflege drum herum kümmern. Es braucht keine teure Anschaffung – lediglich eine Kaution ist in manchen Fällen zu bezahlen. Der Mieter macht keine Schulden und kann an anderen Stellen Erspartes vermehren. Kleine Veränderungen wie die Farbe der Tapete darf der Mieter selbst entscheiden. Doch geht es um Individualität, stößt der Mieter schnell auf Grenzen.

Diese Sorglosigkeit lässt offenbar viele Deutsche die Immobilien eher mieten als kaufen. Aber auch hier muss die Immobilie sorgfältig ausgesucht werden. Zwar sind Mieter flexibler als Käufer, können den Mietvertrag schneller kündigen und wieder umziehen – aber wer will das schon ständig tun? Zudem ist es nur selten ein Erstbezug, wenn Sie eine Immobilie mieten wollen – zahlreiche Mieter woher waren schon in diesen vier Wänden. Achten Sie bei der Miete von Immobilien vor allem auf folgende Faktoren:

Zusammenfassung

Immobilien können gemietet oder gekauft werden. Vor allem Letzteres setzt eine hohe Sorgfalt voraus, denn sie sind im hochpreisigen Bereich des Lebens anzusiedeln. Wer eine Immobilie kauft, trifft oft eine Entscheidung fürs Leben. Dabei kann es sich um das eigene Haus, eine Doppelhaushälfte, eine Eigentumswohnung oder sogar das gewerbliche Objekt für die Firma handeln. So mancher spart mit einer Anlageimmobilie für das Alter. Doch Deutschland ist Mietweltmeister – über die Hälfte der Deutschen leben in Mietimmobilien und zahlt klassisch die monatliche Miete für die Nutzung von Wohnung, Haus und Geschäftsräumen.

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