In Zeiten steigender Wohnkosten ist das Thema Mieterhöhung für viele Menschen ein sensibles und oft missverstandenes. Doch wie genau sind die gesetzlichen Regelungen, welche Grenzen müssen eingehalten werden und wie können sich Vermieter und Mieter gleichermaßen absichern? In diesem Artikel gehen wir auf alle wichtigen Aspekte rund um die Mieterhöhung ein.
Arten der Mieterhöhung
Es gibt verschiedene Arten der Mieterhöhung, die in unterschiedlichen Situationen zur Anwendung kommen können:
- ordentliche Mieterhöhung: Dies ist die wohl bekannteste Form, bei der der Vermieter die Miete erhöht, weil er der Meinung ist, dass diese unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Dabei darf die Miete innerhalb von drei Jahren maximal um 20 Prozent (in manchen Gebieten nur um 15 Prozent) angehoben werden, dies wird auch als Kappungsgrenze bezeichnet.
- außerordentliche Mieterhöhung: Hierbei handelt es sich um eine Erhöhung der Miete aufgrund von baulichen Veränderungen oder Modernisierungsmaßnahmen. Der Vermieter muss diese Art der Mieterhöhung mindestens drei Monate vor deren Inkrafttreten ankündigen.
- Mieterhöhung nach Staffelmiete: Hierbei handelt es sich um eine im Mietvertrag vereinbarte Erhöhung der Miete in festgelegten zeitlichen Abständen und Beträgen. Die Mieterhöhung erfolgt dann automatisch und bedarf keiner gesonderten Ankündigung durch den Vermieter.
- Indexmiete: Bei einer Indexmiete handelt es sich um eine im Mietvertrag vereinbarte Miete, die an einen bestimmten Preisindex (z.B. den Verbraucherpreisindex) gekoppelt ist. Steigt der Index, so steigt auch die Miete entsprechend.
Die ordentliche Mieterhöhung: Schritt für Schritt
Eine ordentliche Mieterhöhung muss bestimmte Voraussetzungen erfüllen und kann nicht einfach willkürlich vom Vermieter verlangt werden. Die folgenden Schritte sind dabei essenziell:
Schritt 1: Prüfung der ortsüblichen Vergleichsmiete und Kappungsgrenze
Zunächst muss der Vermieter prüfen, ob die geforderte Miete noch unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Dabei spielen Faktoren wie Lage, Größe und Zustand der Wohnung eine Rolle. Zudem muss die sogenannte Kappungsgrenze beachtet werden. Diese besagt, dass die Miete innerhalb von drei Jahren maximal um 20 Prozent (in einigen Gebieten nur um 15 Prozent) erhöht werden darf.
Schritt 2: Erlaubt eine gültige Mietspiegel oder vergleichbare Daten
Der Vermieter muss stichhaltige Belege für die ortsübliche Vergleichsmiete vorlegen können. Hierzu eigenen sich beispielsweise der örtliche Mietspiegel oder auch eine Mietdatenbank, die von der Gemeinde oder einem kommunalen Träger erstellt wurde.
Schritt 3: Schriftliche Mieterhöhungserklärung
Die Mieterhöhung muss dem Mieter schriftlich und unter Nennung der zugrundeliegenden Begründung angekündigt werden. Dabei ist auch auf die Wahrung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zu achten.
Schritt 4: Zustimmung des Mieters einholen
Im letzten Schritt muss der Mieter der Mieterhöhung zustimmen. Er hat dafür einen Monat nach Zugang der Mieterhöhung Zeit. Stimmt der Mieter während dieses Zeitraums nicht zu, kann der Vermieter Klage erheben – allerdings nur innerhalb einer Frist von drei weiteren Monaten.
Was tun, wenn man als Mieter mit einer Mieterhöhung konfrontiert wird?
Als Mieter ist es wichtig, seine Rechte im Falle einer Mieterhöhung zu kennen:
- Recht auf Überprüfung: Der Mieter hat das Recht, die geforderte Mieterhöhung hinsichtlich der ortsüblichen Vergleichsmiete zu überprüfen und gegebenenfalls selbst Nachforschungen anzustellen.
- Anspruch auf Begründung: Bei einer ordentlichen Mieterhöhung muss der Vermieter stichhaltige Gründe für die Erhöhung darlegen, beispielsweise unter Betonung eines aktuellen Mietspiegel.
- Überlegungsfrist: Der Mieter hat nach Zugang der schriftlichen Mieterhöhung einen Monat Zeit, um über diese zu entscheiden. Er kann in diesem Zeitraum auch rechtlichen Beistand einholen oder Nachverhandlungen führen.
- Zustimmung verweigern: Stimmt der Mieter nicht zu, kann der Vermieter Klage erheben – allerdings nur innerhalb einer Frist von drei weiteren Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist. Eine eigenmächtige Kündigung des Mietvertrages seitens des Vermieters ist in diesem Fall jedoch unzulässig.
Mit dem nötigen Wissen und Verständnis können beide Parteien – sowohl Vermieter als auch Mieter – ihre Rechte und Pflichten rund um das Thema Mieterhöhung wahren und so zu einem fairen und zufriedenstellenden Mietverhältnis beitragen.
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