Eigene Baufinanzierung

Schritt für Schritt zur eigenen Baufinanzierung

Baufinanzierung_by_Michael Grabscheit_pixelio.deSie haben sich für den Kauf oder den Bau einer Immobilie entschieden. Aber wie findet man nun das richtige Angebot für die Baufinanzierung? Wohnunsmarkt24.de erklärt die ersten Schritte zur passenden Immobilienfinanzierung.

Sie haben sich für die eigenen vier Wände entschieden. Ob es sich nun um ein eigenes Bauvorhaben, den Kauf einer Eigentumswohnung, oder einen Hauskauf handelt, stellt sich für den zukünftigen Immobilienbesitzer die Frage: Wie finde ich die passende Baufinanzierung für mein Vorhaben? Nicht nur die Konditionen sollten günstig sein. Das Darlehen, soll auch auf meine finanziellen Möglichkeiten abgestimmt und langfristig kalkulierbar sein? Weitere Tipps findet man bei Baufinanzierung @ BeMu unter http://www.baufinanzierung-bemu.de .

 

Gründlich vorbereiten und Budget bestimmen

 

Die erste Anlaufstation für ein Finanzierungsgespräch ist sicherlich die eigene Hausbank.

Aber noch vor dem Besuch bei der Bank oder Sparkasse sollten einige grundsätzlichen Fragen geklärt sein:

 

Wie viel Geld habe ich für die Finanzierung zur freien Verfügung?

Wie viel Geld benötige ich von der Bank?

 

Hier sollten Sie bei der Aufstellung sehr konservativ sein. Für die Berechnung des Budgets für die Finanzierung empfiehlt es sich ein Haushaltsbuch über mindestens ein Jahr zu führen. Damit sollte sehr genau feststehen, wie viel Sie monatlich für die Abzahlung des Immobilienkredites investieren können.

 

Als nächstes machen Sie sich daran, die Gesamtkosten des Objektes herauszuarbeiten. Davon ausgehend, dass Sie sich eingehend über Ihre Wunschimmobilie informiert haben oder, wenn Sie selbst bauen möchten, mit einem ausgewählten Architekten, bzw. einem Bauunternehmen einen Plan ausgearbeitet haben, können Sie die Kosten entsprechend gut einschätzen. Je mehr Informationen Sie einem Finanzierungsberater zur Verfügung stellen, desto besser werden dessen Angebote sein. Von daher sollten Sie sämtliche Informationen in Ihrem eigenen Interesse gründlich vorbereiten.

 

Diese Punkte sollten Sie bei Ihrer Finanzierungsplanung beachten

 

Darlehenssumme: Die Höhe des benötigten Darlehens ist abhängig von den Gesamtkosten der Immobilie abzüglich Ihres Eigenkapitals. Bei einem Kauf kommen je nach Bundesland zwischen 5 % und 7,5 % an Nebenkosten hinzu. Eventuell auch noch Maklergebühren. Vor allem Bauherren sollten bei den Kosten nicht zu knapp kalkulieren. Es genügen bereits ein, oder zwei nicht eingehaltene Kostenvoranschläge der Baufirmen bei einzelnen Gewerken und ein zu knapp bemessenes Budget könnte die gesamte Baufinanzierung kippen lassen. Zudem muss man beim Bauen immer mit unvorhergesehen Kosten rechnen. Eine teure Nachfinanzierung sollte man in jedem Falle versuchen zu vermeiden.

 

Eigenkapital: Je höher das zur Verfügung stehende Eigenkapital, desto günstiger wird die Finanzierung. Es gilt als Faustregel, das man mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten als Eigenmittel einbringen sollte. Oftmals ist jedoch auch mit weniger Eigenkapital eine Baufinanzierung möglich. Die Finanzierung wird dann jedoch für beide Seiten riskanter und somit auch teurer. Vor allem die Erwerbsnebenkosten wie Maklercourtage, Grunderwerbssteuer, Grundbucheintrag und Notargebühren muss der Kunde selbst zahlen können.

 

Zinsbindung: Die derzeit historisch niedrigen Zinsen, sollte man sich so lange wie möglich sichern. Zinsbindungen von 15 bzw. 20 Jahren sollte man hier anstreben. Hier kommt es auf die Tilgungshöhe an. Es gilt der alte Grundsatz: So lange wie möglich und so kurz wie nötig.

Unbedingt vermeiden sollte man unterschiedliche Laufzeiten und Zinsbindungen, da es hier bei der Anschlussfinanzierung zu Problemen kommt. Eine ausführliche Dokumentation zum Thema Anschlussfinanzierung findet man unter http://www.baufinanzierung-bemu.de/anschlussfinanzierung.html

 

Höhe der Monatsrate: Die monatlichen Raten für die Baufinanzierung (Zins- und Tilgungsraten) sollten nicht mehr als 40 Prozent des Nettoeinkommens ausmachen. Hinzukommt nämlich noch, dass eine eigene Immobilie auch Bewirtschaftungskosten verursacht. Hier rechnet man mit 2 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Bei der Tilgung sollten Sie bei den heutigen Zinssätzen, mindestens zwei Prozent vereinbaren. Auch hier ist wieder an die Anschlussfinanzierung zu denken, da bei niedrigerer Tilgung, die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung zu hoch wäre. Sind die Zinsen bei der Anschlussfinanzierung gestiegen, könnte die Monatsrate explodieren.

 

 

Kostenlose Zusatzvereinbarungen: Bei vielen Banken kann man kostenlose Zusatzvereinbarungen treffen. Eine kostenlose Sondertilgungsoption z.B. oder die Änderung des Tilgungssatzes während der Zinsbindung. Fragen Sie ruhig nach solchen zusätzlichen Gestaltungsmöglichkeiten.

 

Finanzierungsangebote vergleichen

 

Unterschiede von mehr als 1 % Prozent bei den Angeboten zwischen den einzelnen Banken sind keine Seltenheit. Gehen Sie daher nicht zu vorschnell Verpflichtungen ein und holen sich die Finanzierungsangebote von mehreren Banken ein. Am Besten wenden Sie sich an einen unabhängigen Baufinanzierungsmakler. Dieser hat Zugang zu den Angeboten von sehr vielen Banken. Dort können Sie sich die Konditionen der besten Banken auf einen Blick darstellen lassen. Eventuell können Sie mit dem Angebot des Finanzierungsmaklers noch einmal versuchen, das Angebot der Hausbank zu drücken. Wenn dies nicht gelingt, können Sie immer noch das Angebot des Maklers annehmen.

 

Aber wie lassen sich überhaupt individuelle Finanzierungsangebote miteinander vergleichen?

 

Als Basis für einen Vergleich, müssen immer die gleichen Parameter vorliegen. Es muss die Finanzierungssumme, die Zinsbindungsdauer und die Höhe der Tilgung identisch sein. Auf Grund des Sollzinses, der dann errechneten Monatsrate und der verbleibenden Restschuld nach Ablauf der Zinsbindungsbindung, kann man die Angebote miteinander vergleichen. Ein Vergleich nur an Hand des Effektivzinses ist nicht mehr belastbar, da sich die Berechnungsgrundlage des Effektivzinses seit 2010 geändert hat und jede Bank eine andere Berechnungsformel zu Grund legen kann. Finanzierungsangebote nach dem Effektivzins zu vergleichen wäre nur möglich, wenn die Banken sie auf der gleichen Basis berechnen würden. Auch werden von Banken oftmals vorfinanzierte Bausparverträge angeboten. Auch diese Angebote lassen sich nur mit anderen Finanzierungsvarianten vergleichen, wenn man die kompletten Zahlungen über die Laufzeit miteinander vergleicht. Das Vergleichen der einzelnen Effektivzinssätze ist hier sinnlos.

 

 

 

Beachtet man diese Regeln, steht einer langfristig kalkulierbaren Baufinanzierung nichts mehr im Wege. Eines möchten wir dem zukünftigen Immobilienbesitzer noch mit auf den Weg geben. Darlehensnehmer sind keine Bittsteller!

 

Nicht die Bank bestimmt, wie finanziert werden darf, sondern der Kunde bestimmt, wie finanziert werden soll.